[Brèves] Sous-location meublée touristique : restitution de l’entièreté des fruits au propriétaire par le locataire en l’absence d’autorisation du bailleur

► Viole les articles 548 et 549 du Code civil, la cour d’appel qui, après avoir évalué à une certaine somme les fruits issus de la sous-location non autorisée, condamne le preneur auteur de la sous-location interdite faute d’autorisation du bailleur, à rembourser à ce dernier une somme moindre en déduisant les loyers perçus par ce dernier en exécution du bail.

Pour rappel, sur le principe de la restitution des fruits d’une sous-location interdite, la solution est acquise depuis un arrêt en date du 12 septembre 2019 : « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire » : Cass. civ. 3, 12 septembre 2019, n° 18-20.727, FS-P+B+R+I N° Lexbase : A0802ZNZ ; pour un commentaire détaillé, cf. J. Laurent, AirBnb : les loyers d’une sous-location interdite appartiennent au propriétaire par accession, Lexbase Droit privé, octobre 2019, n° 799, N° Lexbase : N0838BYP). 

Sur la question de la déduction de la part des loyers du locataire en titre, la Cour de cassation s’est également prononcée dans un arrêt rendu le 22 juin 2022 (Cass. civ. 3, 22 juin 2022, n° 21-18.612, FS-B N° Lexbase : A1665788), qui est venu contredire la tendance des juges du fond qui penchait plutôt en faveur d’une déduction du loyer (v. en particulier la cour d’appel de Paris : CA Paris, 4-4, 12 octobre 2021, n° 18/21914 N° Lexbase : A9333488 ; CA Paris, 4-4, 23 mars 2021, n° 18/14932 N° Lexbase : A07864M3 ; pour d’autres exemples, v. X. Demeuzoy, Sous-location d’un bail d’habitation sur une plateforme de type « Airbnb » : la réponse des tribunaux, Lexbase Droit privé, n° 853, 4 février 2021 N° Lexbase : N6297BYU).

Ainsi donc, selon la Cour de cassation, dès lors que le preneur a sous-loué son logement sans l’autorisation du bailleur, il ne peut être regardé comme un possesseur de bonne foi. Or, selon l’article 549 du Code civil, « le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi ».

Dans son arrêt rendu le 15 février 2023, la Cour de cassation réitère la solution. Elle vient donc censurer, au visa des articles 548 N° Lexbase : L3122ABA et 549 N° Lexbase : L3123ABB du Code civil, un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris (CA Paris, 4-4, 12 octobre 2021, n° 18/21914, préc.), qui après avoir évalué à une certaine somme les fruits issus de la sous-location non autorisée, avait condamné le preneur à rembourser au bailleur une somme moindre en déduisant les loyers perçus par ce dernier en exécution du bail.

Elle rappelle que le loyer constitue un fruit civil de la propriété et le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne pouvait être un possesseur de bonne foi.

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