[Brèves] Contrat d’entremise : violation de l’obligation d’information et de conseil de l’intermédiaire

► L’obligation d’information et de conseil de la société intermédiaire, dans le cadre d’un contrat d’entremise, implique pour cette dernière d’appeler l’attention des acquéreurs sur l’ensemble des risques du placement proposé ;
ne remplit pas cette obligation l’intermédiaire qui remet à l’acquéreur des plaquettes insistant sur les valeurs de sécurité et de rentabilité de l’investissement.

Faits et procédure. À la suite d’un contrat de réservation en date du 27 janvier 2007, un couple a acquis, le 6 juillet 2007, par l’entremise d’une société, un appartement dans une résidence touristique à construire bénéficiant d’un programme de défiscalisation.

Par acte du 13 mars 2007, les acquéreurs ont conclu avec la société chargée de l’exploitation de la résidence, un bail commercial pour une durée ferme et irrévocable de neuf ans moyennant le paiement d’un loyer annuel garanti quel que soit le taux d’occupation du bien.

La société preneuse ayant fait l’objet d’une mesure de sauvegarde, les acquéreurs ont accepté une réduction du loyer, et, s’estimant victimes d’une tromperie et d’un défaut d’information et de conseil, ont assigné la société intermédiaire en indemnisation de leurs préjudices.

La cour d’appel de Rennes (CA Rennes, 15 septembre 2020, n° 18/01082 N° Lexbase : A74493T3) a rejeté leurs demandes, retenant que l'investissement opéré par les acquéreurs comportait, comme tout investissement réalisé dans le secteur immobilier locatif, une part d'aléa résultant de la possible défaillance du preneur à bail, risque envisagé par le contrat de gestion. Elle considérait que les acquéreurs étaient en mesure de comprendre le mécanisme basique de cet investissement, sans que la société intermédiaire ne fût tenue d'une obligation d'information consistant à faire part, au risque d'en omettre, des différentes hypothèses dans lesquelles le paiement du loyer pourrait être interrompu, notamment en cas de déconfiture du preneur.

Cassation. La Cour de cassation, rappelant les termes de l’article 1382 N° Lexbase : L1488ABQ, devenu 1240 N° Lexbase : L0950KZ9 du Code civil, casse et annule l’arrêt attaqué.

Elle considère en effet que les motifs retenus par la cour d’appel n’établissent pas que la société intermédiaire ait exécuté son obligation d’information et de conseil en appelant l’attention des acquéreurs sur l’ensemble des risques du placement proposé, alors qu’il a été remis aux acquéreurs des plaquettes insistant sur les valeurs de sécurité et de rentabilité de l’investissement. La cour d’appel a donc violé l’article 1382, désormais 1240, du Code civil.

Pour rappel, le devoir d'information et de conseil de l'agent immobilier dans les opérations immobilières de placement est retenu de longue date par la Cour de cassation (cf. Cass. civ. 1, 2 octobre 2013, n° 12-20.504, FS-P+B N° Lexbase : A3274KM9 ; jugeant qu'un agent immobilier qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement (en l'espèce, selon le régime "Demessine") se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer ; v. R. Scaboro, L’incidence des documents publicitaires sur l’obligation d’information et de conseil en matière d’entremise immobilière, Lexbase Droit privé, décembre 2013, n° 552 N° Lexbase : N9909BT8).

Pour comparaison, dans un arrêt récent (Cass. civ. 1, 1^er juin 1022, n° 21-12.366, F-D N° Lexbase : A814474E), la Cour de cassation avait exclu, à l’inverse, le manquement de l’intermédiaire à son obligation d’information et de conseil : en l’espèce, tous les documents présentant les caractéristiques essentielles du bien immobilier avaient été fournis et l'acquéreur avait été informé que le bénéfice de la défiscalisation était soumis à la condition d'occupation effective de l'appartement. En outre, si les mentions de la plaquette de présentation de la résidence étaient laudatives, elles ne garantissaient pas un rendement de 5 % HT et constituaient au mieux un objectif espéré en l'état d'une opération commerciale comportant par nature une part de risques et, lors de la signature du contrat de réservation, aucun élément ne laissait présager la déconfiture à venir de l’exploitant, intervenue trois ans après l'acquisition (v. E. Meiller, obs. n° 2, in Chronique de jurisprudence du droit de la vente immobilière (juin - août 2022), Lexbase Droit privé, septembre 2022, n° 917 N° Lexbase : N2595BZ7).

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