[Brèves] Déplafonnement du loyer : modification notable de la destination des lieux loués et changement de l’objet social de la société locataire

► L'adjonction d'activités nouvelles dans son objet social, s'agissant d'une société, et dans sa pratique commerciale, n'a pas nécessairement pour effet d'étendre la destination contractuelle des lieux loués, si les activités nouvellement exercées étaient déjà autorisées par le contrat de bail ;

Certaines activités peuvent être comprises dans l'objet social d'une société, sans être pour autant exercées dans les lieux faisant l'objet d'un bail commercial, la société n'étant pas tenue d'exercer toutes les activités de son objet social, ni dans un unique lieu.

Faits et procédure. Des locaux à usage commercial ont été donnés à bail en renouvellement, le 1^er juillet 2005, pour une durée de neuf ans à compter du même jour et pour l'exercice d'une activité de « chaussures et cordonnerie, maroquinerie en tous genres, articles de voyage, parapluies et toutes fournitures pour maroquinerie en gros, demi-gros et détail, articles de Paris, bijouterie, cadeaux, radio, télé, au détail, gros et demi-gros ».

Par acte du 11 décembre 2013, les bailleresses ont fait délivrer un congé à effet du 30 juin 2014 avec offre de renouvellement à compter du 1^er juillet 2014, acceptant par ledit acte expressément l'adjonction d'activité opérée en cours de bail par la preneuse, soit « import-export de pierres semi-précieuses et de matériaux précieux » et publiée au BODACC les 13 et 14 février 2010.

La propriétaire a fait assigner à comparaître la locataire en fixation du prix du bail renouvelé, laquelle a sollicité la fixation du prix au montant du loyer plafond. Elle soutenait que l’extension de l'objet social de la société preneuse par adjonction des activités « d'achat, de vente, d'import-export de pierres semi-précieuses et métaux précieux », qui ne sont incluses ni dans les activités autorisées par le bail ni dans celles effectivement exercées auparavant, caractérise la modification notable de la destination des lieux, justifiant le déplafonnement.

Décision. La cour d’appel de Paris rejette cette analyse.

Elle rappelle qu’il est admis que le preneur n'est jamais tenu d'exercer toutes les activités autorisées par le bail. C'est pourquoi l'adjonction d'activités nouvelles dans son objet social, s'agissant d'une société, et dans sa pratique commerciale, n'a pas nécessairement pour effet d'étendre la destination contractuelle des lieux, si les activités nouvellement exercées étaient déjà autorisées par le contrat. Mais surtout, certaines activités peuvent être comprises dans l'objet social d'une société, sans être pour autant exercées dans les lieux faisant l'objet d'un bail commercial, la société n'étant pas tenue d'exercer toutes les activités de son objet social, ni dans un unique lieu.

Elle estime alors que la modification de l'objet social, pour des motifs relevant du droit des sociétés, de l'information des tiers, et du contrat de société, n'a pas, en l'espèce, entraîné une modification de la destination contractuelle des lieux faisant l'objet du bail.

En effet, l'importation de pierres semi-précieuses et de matériaux précieux est une activité de bijouterie autorisée par le bail. Il ressort d'une pratique courante de certains bijoutiers d'importer des pierres semi-précieuses des matériaux précieux, c'est-à-dire d'en faire l'acquisition à l'étranger.

En outre, elle retient que la société locataire n'a pas demandé une extension de la destination contractuelle et que la ratification par les bailleresses d'une activité prévue dans la modification de l'objet social ne saurait constituer une modification de la destination contractuelle à défaut de preuve de l'exercice effectif d'une activité nouvelle dans les lieux loués. Dès lors, la cour d’appel en conclut qu'il n'y a pas lieu de rechercher la valeur locative en raison de l'application des règles du plafonnement.

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