[Brèves] Procédure de déchéance du terme : applicabilité de la procédure aux seuls impayés de provisions et non de sommes échues

► La mise en œuvre de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 suppose qu'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure ; la procédure ne peut alors être déclenchée que dans le cadre d’impayés de provisions se rapportant à l’année en cours, et non d’impayés de sommes échues à titre de charges arrêtées.

Selon l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 N° Lexbase : L5202A33, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2019-738 du 17 juillet 2019 N° Lexbase : L1482LRC, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 N° Lexbase : L5468IGM ou du I de l'article 14-2 N° Lexbase : L5469IGN, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ; le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

La procédure ainsi visée, communément appelée « procédure de déchéance du terme », avait été introduite par la loi « SRU » du 13 décembre 2000, et a été récemment modifiée par la loi « ELAN » du 25 novembre 2018. Elle ne concernait, à l’origine, que les provisions afférentes au budget prévisionnel voté en assemblée générale. Elle a été étendue par la loi « ELAN » aux provisions prévues à l’article 14-2 de la loi de 1965 pour travaux non compris dans le budget prévisionnel.

Quoi qu’il en soit, elle ne peut être mise en œuvre qu’en cas d’impayés de « provisions ». Tel est le sens de la décision rendue le 9 mars 2022.

Il ne faut donc pas confondre :

• les sommes visées au titre des impayés, qui déclenchent la procédure de déchéance du terme, et qui ne concernent que des impayés de provisions ;
• et les sommes devenant immédiatement exigibles, de par l’application de la procédure de déchéance du terme, lesquelles peuvent concerner alors tant les autres provisions non encore échues, que des sommes restant dues au titre d’exercices précédents.

Telle était manifestement la confusion opérée par le tribunal judiciaire d’Orléans qui, pour accueillir la demande d’un syndicat de copropriétaires à l’encontre d’un copropriétaire, en paiement de charges et de provisions devenues exigibles, sur le fondement de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, avait retenu que le copropriétaire en cause justifiait avoir réglé les sommes correspondant aux appels de provisions pour charges courantes et cotisations de fonds travaux des 13 juin, 23 septembre et 17 décembre 2019, ainsi que du 18 mars 2020, mais que, pour autant, s'il était démontré le paiement de tous les appels de provisions de charges, y compris celui précédant la mise en demeure du 28 avril 2020, il résultait des appels de provisions produits à l'instance que ce copropriétaire restait débiteur de sommes échues à titre de charges arrêtées au 1er janvier 2020.

Le jugement est donc censuré par la Cour régulatrice, qui rappelle que la mise en oeuvre de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 suppose qu'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure ; et qu’ainsi le juge n'avait pas tiré les conséquences de ses propres constatations.

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