[Brèves] Société d’attribution : l’associé ne peut prétendre à l’attribution s’il n’a pas répondu aux appels de fonds

► La participation aux appels de fonds est l’une des principales obligations des associés de la société d’attribution ; il n’est donc pas étonnant qu’elle soit une condition du partage.

La SCI d'attribution, dite SCIA, est une forme de société civile très utile pour financer des projets immobiliers d'envergure. Les coûts d'achat du bien peuvent ainsi être mutualisés et, une fois la propriété acquise par les associés, le bien pourra être partagé. Pourtant, cette forme de société de construction est peu utilisée en pratique.

La rareté des contentieux induits conduit à mettre en lumière l’arrêt rapporté.

En l’espèce, une SCI est transformée en SCIA. Ses associés se sont répartis les parts de la société et ont défini les fractions d’immeuble auxquels ces parts donnent droit, en jouissance, pendant la durée de la société et en propriété lors de la dissolution de la société. À la suite d’une mésentente entre associés, il est demandé la désignation d’un liquidateur avec, notamment, pour mission de proposer un projet de partage. Les associés ne parviennent pas à se mettre d’accord. Notamment, un des associés agit en homologation du projet de partage ayant pour conséquence l’attribution à son profit d’une fraction de l’immeuble.

Les autres associés considèrent que cette demande est irrecevable, faute pour lui d’avoir réglé sa quote-part de travaux. Les associés sont, en effet, tenus de répondre aux appels de fonds nécessités par l’acquisition, la construction ou l’aménagement de l’immeuble en proportion de leurs droits dans le capital. L’associé qui n’aurait donc pas satisfait à cette obligation ne pourrait donc prétendre ni à une entrée en jouissance de la fraction de l’immeuble à laquelle il a vocation, ni à se maintenir dans cette jouissance ni à obtenir l’attribution en propriété à laquelle il a vocation.

La sanction du défaut de paiement des appels de fonds est donc particulièrement sévère.

La Haute juridiction confirme cette sévérité. Selon les articles L. 212-3 N° Lexbase : L7219ABY et L. 212-4 N° Lexbase : L8946LQE du Code de la construction et de l’habitation, l’associé d’une société ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance ne peut prétendre à une telle attribution s’il n’a pas répondu aux appels de fonds nécessités par l’acquisition, la construction ou l’aménagement de l’immeuble.

Cette exigence constitue une condition de son droit de participer à un partage et non une condition de recevabilité d’une action en partage ou en homologation de partage.

La solution n’est pas nouvelle et reste logique.

Le partage ne peut intervenir qu’après décision définitive sur les comptes de l’opération de construction. Il doit comporter des attributions de fractions d’immeubles et une répartition du passif conformes aux dispositions statutaires et à l’état descriptif de division.

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