[Brèves] Détermination du débiteur du coût des travaux de ravalement, de toiture et de chauffage collectif

Le coût des travaux de ravalement, de toiture et de chauffage collectif incombe au propriétaire sauf stipulations expresses du contrat de bail commercial. Tel est l'enseignement d'un arrêt de la Cour de cassation du 6 mars 2013 (Cass. civ. 3, 6 mars 2013, n° 11-27.331, FS-P+B N° Lexbase : A3099I9N). En l'espèce, le propriétaire d'un local à usage commercial dans un immeuble collectif, l'avait donné à bail. Le bail stipulait que "le preneur fera son affaire de l'entretien, de la remise en état de toutes réparations de quelque nature qu'elles soient, de même de tous remplacements qui deviendraient nécessaires en ce compris les grosses réparations définies à l'article 606 du Code civil (N° Lexbase : L3193ABU)". Le bailleur avait réclamé paiement de travaux de ravalement, réparations de toiture et remplacement de chaudière collective de l'immeuble au prorata de la surface occupée, puis avait délivré un commandement de payer. Les juges du fond avaient condamné le preneur au paiement des sommes réclamées au motif que le contrat de bail met à la charge du preneur non seulement les réparations concernant le local loué, mais encore toutes autres, de quelque nature qu'elles soient, y compris les grosses réparations définies à l'article 606 du Code civil. Ils avaient estimé, à cet égard, que par, les stipulations du bail, non contraires à l'ordre public, générales et absolues et ne contenant aucune exception ni réserve, les parties avaient entendu déroger aux dispositions habituelles en la matière qui imputent au propriétaire bailleur les réparations concernant l'immeuble lui-même. La décision est censurée. Au visa des articles 1134 (N° Lexbase : L1234ABC) et 1754 (N° Lexbase : L1887ABI) du Code civil, la Cour de cassation, dans la droite ligne d'une jurisprudence de plus en plus restrictive en ce qui concerne le transfert de la charge des travaux, censure cette approche en précisant que de tels travaux ne pouvaient être mis à la charge du preneur sans constater que des stipulations expresses du contrat de bail commercial les mettaient à la charge de la locataire (cf. l’Ouvrage "baux commerciaux" N° Lexbase : E6189AEX).

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