[Brèves] VEFA et défiscalisation : étendue de l’obligation d’information du vendeur-promoteur

► Le vendeur-promoteur est tenu d’avertir les acquéreurs sur les risques inhérents à l’investissement proposé ;
► le vendeur-promoteur, qui fait déposer au rang des minutes de l’office notarial de l’acte de vente le document d’information exposant les modalités spécifiques aux résidences de tourisme et les conséquences fiscales en résultant, remplit son devoir d’information.

Nombreux sont les accédants à la propriété qui achètent en l’état futur d’achèvement un bien aux fins de défiscalisation ou, à tout le moins, d’en retirer des avantages fiscaux. Nombreux sont, aussi les acquéreurs qui tentent de se retourner contre le vendeur-promoteur aux motifs qu’ils auraient perdu, de son fait, par exemple en cas de retard dans la livraison, l’avantage qui a motivé l’achat. L’étendue du devoir d’information et de conseil du vendeur-promoteur s’en trouve sans cesse rediscutée, comme l’illustre l’arrêt rapporté.

En l’espèce, une SCI fait édifier dans une station de montagne deux résidences de tourisme. L’opération est placée sous le régime fiscal dérogatoire applicable aux résidences de tourisme classées en zone de revitalisation rurale permettant à l’acquéreur de récupérer la TVA et de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu, à la condition de donner le bien à la location pendant les neuf premières années à l’exploitation de la résidence de tourisme.

Des acquéreurs achètent un appartement en l’état futur d’achèvement mais n’ont pas le bénéfice fiscal escompté. Ils assignent en dommages-intérêts, notamment, le vendeur-promoteur. La cour d’appel de Grenoble, dans un arrêt du 5 novembre 2019 (CA Grenoble, 5 novembre 2019, n° 18/01685 N° Lexbase : A8542ZTK), les déboute. Les juges estiment que si le promoteur est tenu d’informer les investisseurs éventuels sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, du placement qu’ils leur proposent ainsi que sur les risques qui lui sont associés, il n’est pas débiteur d’une obligation de résultat sur la rentabilité de l’investissement.

Les acquéreurs forment un pourvoi en cassation qui est rejeté. Les acquéreurs ont, d’une part, bien été informés puisque le document d’information a été déposé par le promoteur au rang des minutes de l’office notarial chargé de la rédaction de l’acte de vente. Les acquéreurs ne pouvaient, d’autre part, se méprendre sur la portée de la brochure à caractère promotionnel qui était destinée à traduire le potentiel locatif du bien dans l’hypothèse la plus favorable sans garantir le taux de rentabilité et la sécurité d’un tel investissement dont la part d’aléa demeure irréductible.

Il est, depuis longtemps, affirmé que le vendeur-promoteur est tenu d’un devoir d’information et d’un devoir de mise en garde à l’égard de l’acquéreur réalisant un achat en vue de la réalisation d’une défiscalisation (pour exemple encore, Cass. civ. 1, 26 septembre 2018, n° 16-23.500, F-D N° Lexbase : A1995X8E ; Cass. civ. 3, 6 septembre 2018, n° 17-21.096, F-D N° Lexbase : A7236X3E). Pour autant, le vendeur-promoteur n’est pas tenu de l’obligation de résultat de garantir la réalisation de cet avantage.

La nuance est de taille, d’autant que l’action en nullité de la vente sur le fondement des vices du consentement, qui reste l’autre action possible à l’encontre du vendeur-promoteur, aboutit rarement (Cass. civ. 3, 7 avril 2016, n° 14.24.164, F-D N° Lexbase : A1506RCR ; Cass. civ. 3, 15 octobre 2015, n° 13-25.195, F-D N° Lexbase : A5875NTR).

Demeure également l’action fondée sur le terrain de la perte de chance d’avoir effectué un investissement plus rentable (pour un exemple récent, Cass. civ. 3, 14 janvier 2021, n° 19-24.881, FS-P N° Lexbase : A72474CE, obs. J. Mel, Lexbase Droit privé, janvier 2021, n° 851 N° Lexbase : N6170BY8).

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