L'article L. 442-3 du Code de la construction et de l'habitation (
N° Lexbase : L8825IN8), qui détermine les charges récupérables dans les immeubles appartenant aux organismes d'HLM, n'opère pas de distinction selon le caractère collectif ou individuel de l'immeuble dont dépend le bien donné à bail. Telle est la solution dégagée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 3 octobre 2012 (Cass. civ. 3, 3 octobre 2012, n° 11-21.923, FS-P+B
N° Lexbase : A9728ITH). En l'espèce, suivant acte du 17 septembre 1985, une société d'HLM avait consenti à M. D. une location avec promesse unilatérale de vente portant sur un pavillon dont elle était propriétaire ; la bailleresse avait obtenu une ordonnance portant injonction aux époux D. de payer la somme de 318,25 euros au titre d'un arriéré de charges locatives ; les locataires avaient formé opposition à cette ordonnance et sollicité des dommages et intérêts. Pour mettre à néant l'ordonnance et rejeter la demande en paiement de la société, le tribunal d'instance, statuant en dernier ressort, avait retenu que le contrat avait force de loi, nonobstant tout écrit unilatéral du bailleur, antérieur ou postérieur, à sa signature, qu'il prévoyait que des charges locatives pouvaient être dues "en matière de collectif", et que tel n'était pas le cas, en l'espèce, s'agissant d'un pavillon individuel. Mais la Cour de cassation rappelle qu'il résulte L. 442-3 du Code de la construction et de l'habitation que, nonobstant toute disposition ou stipulation contraire, dans les immeubles appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée, qui ne sont pas la conséquence d'une erreur de conception ou d'un vice de réalisation et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ; la liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. La Cour censure ainsi le jugement, après avoir précisé que les dispositions précitées n'opéraient pas de distinction selon le caractère collectif ou individuel de l'immeuble dont dépend le bien donné à bail.
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