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par Nicolas Breton, Expert assurance vie, Spécialiste de l'assurance vie du patrimoine historique
le 08 Avril 2021
Mots-clés : monuments historiques • patrimoine • assurance • travaux • déduction
Le patrimoine historique appartient à plusieurs types de propriétaires, publics (État, collectivité, et établissements publics) et privés. Parmi les nombreux châteaux publics, nous pouvons citer Versailles, St Germain en Laye, ou Chambord. Parmi les nombreux châteaux privés, nous pouvons citer Vaux le Vicomte, Clos Lucé ou Chenonceau.
Tous sont confrontés aux risques naturels (comme les inondations ou les catastrophes naturelles) et aux risques anthropologiques (comme les destructions volontaires ou les dégradations involontaires). Pour se prémunir contre ces risques, ils pourront adopter différentes stratégies, dont celles de la couverture en assurance.
Le patrimoine historique est également multiple par ces protections juridiques existantes et avantages fiscaux nombreux, Unesco, Monuments Historiques, label de la fondation du patrimoine, etc. La législation la plus protectrice des biens entrant dans son périmètre, est la législation des monuments historiques. Elle prévoit par exemple une responsabilité dans la conservation des biens monuments historiques. L’assurance conclue pour lutter contre les risques cités devra donc anticiper ces particularités. Nous pouvons prendre l’exemple des biens immeubles par destination qui sont considérés comme des biens meubles par cette même législation protectrice.
Lorsque nous imaginons un monument historique, nous imaginons un bien immeuble comme les châteaux ou les églises. Mais ce n’est pas le cas, il existe de très nombreux biens mobiliers protégés par cette même législation, comme des calices, des tableaux, ou des bas-reliefs. Cette note à son importance pour la suite.
Afin de financer le coût de la cotisation d’assurance, certains propriétaires de monuments historiques peuvent utiliser les mécanismes de financement du patrimoine historique par l’assurance vie expliqués dans mon ouvrage (N. Breton, L’assurance vie du patrimoine historique - le financement du patrimoine historique par l’assurance vie, le 12 juin 2020). D’autres pourront également opter pour une autre solution, la déduction fiscale des primes d’assurance.
Les biens historiques dans leurs ensembles et les monuments historiques particulièrement sont facteurs de tourisme et de retombées économiques dans les territoires oubliés. Pour aider ces propriétaires et ces gestionnaires de Monuments Historiques qui possèdent une partie du patrimoine de la France, et en contrepartie d’une législation patrimoniale stricte, l’État permet à ces propriétaires et à ces gestionnaires de « défiscaliser » une partie des coûts des travaux réalisés sur leur monuments historiques et de défiscaliser une partie des cotisations d’assurance.
Comment s’effectue cette défiscalisation ? C’est ce que nous allons voir.
I - L’impôt sur le revenu
La catégorie des revenus qui est impactée par les coûts des travaux est la catégorie des revenus fonciers. Le revenu foncier est « égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété » (CGI, art. 28 N° Lexbase : L1065HLZ).
La législation fiscale des monuments historiques distingue trois situations différentes ;
De la situation, va dépendre le montant de dépenses déductibles. Par exemple, lorsque les travaux concernent des biens dont le propriétaire se réserve la jouissance et qu’il ne loue pas, ce même propriétaire peut bénéficier de déduction fiscale diminuée. Il peut par exemple bénéficier de 25% du montant de déduction possible si le propriétaire occupant fait visiter ou non les lieux (CE 9° et 8° ssr., 9 juillet 1997, n° 150116 N° Lexbase : A0757AER).
La question juridique des revenus tirés de la location du bien immobilier va se poser. Une partie de la solution est expliquée aux articles 29 (N° Lexbase : L1068HL7) et 30 (N° Lexbase : L1070HL9) du Code général des impôts.
« Le revenu brut des immeubles ou parties d'immeubles donnés en location, est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire, augmenté du montant des dépenses incombant normalement à ce dernier et mises par les conventions à la charge des locataires et diminué du montant des dépenses supportées par le propriétaire pour le compte des locataires. Dans les recettes brutes de la propriété sont comprises notamment celles qui proviennent de la location du droit d'affichage ou du droit de chasse, de la concession du droit d'exploitation des carrières, de redevances tréfoncières ou autres redevances analogues ayant leur origine dans le droit de propriété ou d'usufruit » (CGI, art. 29).
« Sous réserve des dispositions de l'article 15-II, le revenu brut des immeubles ou parties d'immeubles dont le propriétaire se réserve la jouissance est constitué par le montant du loyer qu'ils pourraient produire s'ils étaient donnés en location. Il est évalué par comparaison avec les immeubles ou parties d'immeubles similaires faisant l'objet d'une location normale, ou, à défaut, par voie d'appréciation directe. Il est majoré, s'il y a lieu, des recettes visées au deuxième alinéa de l'article 29 » (CGI, art. 30).
II - Étude des 3 situations présentes dans la loi fiscale
Le tableau du BOFiP (BOFiP n° BOI-ANNX-000093-20181219 du 19 décembre2018) synthétise la législation des Monuments Historiques.
L’intérêt de la législation (fiscale) sur les Monuments Historiques est l’imputation du surplus du revenu foncier sur le revenu global (CGI, art. 156, I, A N° Lexbase : L6953LZK). Si un surplus existe sur le revenu foncier, il faut qu’il y ait des charges foncières à déduire de ce revenu foncier. Le Code général des impôts donne la liste de ces charges déductibles du revenu foncier (CGI, art. 31, I, 1 N° Lexbase : L6165LUU). Parmi ces charges foncières déductibles, nous avons pu remarquer le poste suivant : travaux d’entretiens. Nous y reviendrons plus en détail ultérieurement.
Afin de donner un petit peu de complexité à un schéma fiscal très simple…l’administration fiscale a donné un cadre à cette imputation du reliquat du revenu foncier sur le revenu global. Ce cadre dépend de plusieurs facteurs :
De ces différents facteurs va dépendre la déduction possible de certaines charges sur le revenu foncier et leurs montants. Du calcul des charges foncières déductibles, va dépendre la possibilité ou non d’avoir un reliquat et les modalités pour le déduire. Parfois le reliquat existant du revenu foncier pourra être déduit en totalité sur le revenu global de 1 à 6 ans. Lorsque l’on évoque des travaux d’entretiens, l’analyse de la jurisprudence a permis de déterminer de quels travaux il s’agissait. Mais, que représente pratiquement « le coût des travaux de réparation et d’entretien » ?
Le BOFiP, BOI-RFPI-SPEC-30-20-30-20181219 (N° Lexbase : X8125ALI), nous en donne la réponse : Il s’agit de « la participation qu'il a versée sous la forme d'un fonds de concours ou de remboursement au Trésor », des « cotisations de strict entretien, versées à l'administration des affaires culturelles », et du « coût total des travaux de réparation et d'entretien subventionné, sauf à ajouter la subvention aux recettes de l'année au cours de laquelle elle a été perçue ».
L’administration fiscale détaille la possibilité de l’imputation du déficit foncier sur le revenu fiscal global, en précisant son application aux monuments historiques en fonction des situations. Tous les Monuments Historiques (immobiliers) n’étant pas utilisés et habités de manière similaire en France. Elle dresse trois cas distincts, le premier cas nous l’avons vu est celui de l’immeuble procurant des recettes, et non occupé par son propriétaire. Le second cas, que nous avons également vu est celui de l’immeuble ne procurant aucune recette, qu’il soit occupé ou non. Enfin, le dernier cas que nous avons également vu est celui de l’immeuble procurant des recettes et occupé par son propriétaire.
Avant d’étudier ces différents cas plus en détail, l’administration fiscale résume l’éventualité de l’imputation du déficit foncier sur le revenu global de la manière suivante : « Les charges foncières supportées par les propriétaires de monuments historiques peuvent être admises en déduction en totalité, du revenu foncier [...] lorsque l’immeuble donne lieu à la perception de recettes imposables et n'est pas occupé par son propriétaire, du revendu global du propriétaire sous condition lorsque l'immeuble ne procure aucune recette, partiellement du revenu foncier et [...] du revenu global, lorsque l'immeuble procure des recettes mais est occupé en partie ».
Cas 1 : Immeuble procurant des recettes, non occupé par le propriétaire
Pour le cas particulier des immeubles procurant des recettes imposables et non occupé par le propriétaire, l’éventuel déficit foncier est imputable totalement sur le revenu global, sans limite de montant, sur 6 ans s’il reste des déductions possibles. Il existe deux possibilités distinctes qui se recoupent dans le cas de l’immeuble procurant des recettes, non occupé par le propriétaire. Soit l’immeuble est loué (cas 1.1), soit l’immeuble n’est pas loué mais il procure des recettes par la mise à disposition des visiteurs par exemple (cas 1.2). L’administration fiscale distingue ces deux situations.
Cas 1.1 : L’immeubles est loué
Le droit commun prévoit que le propriétaire qui loue son appartement (protégé ou non par la législation des monuments historiques) peut déduire du montant de ses loyers, le montant des charges foncières listées à l’article 31 du Code général des impôts.
La déduction des travaux
L’idée que nous pourrions avoir est que le propriétaire paie directement le montant des travaux et perçoit une déduction ultérieurement. L’administration fiscale nuance ce propos. Les services spécialisés des monuments historiques peuvent faire eux-mêmes les travaux. Le propriétaire paie alors des « fonds de concours » ou le propriétaire paie lui-même une partie des travaux. Dans ces deux cas, le propriétaire n’est autorisé à déduire uniquement que les capitaux versés.
Le propriétaire peut décider lui-même de faire les travaux (où de faire appel à une entreprise privée), sans déléguer cette mission au service des monuments historiques, en respectant le cadre de la loi sur les monuments historiques (régime des autorisations de travaux). Ce propriétaire perçoit généralement des subventions de la part de l’État, des collectivités territoriales, des fondations, etc. Il inscrira le montant des travaux en charges déductibles et le montant des subventions en recettes (dans le « budget » du revenu foncier).
Le troisième cas correspond plus aux travaux mineurs, qui sont tout aussi important. Ce sont les travaux d’entretiens (uniquement sur les biens classés) effectués par le service des monuments historiques. Ces travaux d’entretiens se font en contrepartie du versement d’une cotisation annuelle, qui entre en charge dans le poste de dépense des charges déductibles du revenu foncier sur le revenu global.
Le quatrième et dernier cas est celui des biens partiellement classés ou partiellement inscrits. En effet, les membres du ministère de l’intérieur ont constaté une inflation de biens protégés par la législation des Monuments Historiques. Afin de réduire la liste des biens protégés, ils ont décidé d’avoir une étude plus rigide des critères de protection. Nous le verrons peut-être, lorsque j’aborderai peut-être, une réflexion sur la loi des monuments historiques dans le cadre d’un autre travail de recherche. Rappelons un chiffre et un seul en la matière, il existe aujourd’hui, en France, environ 44 000 biens protégés par la législation des monuments historiques. Une autre « astuce » utilisée pour limiter le nombre des biens protégés est de classer ou inscrire ces biens que partiellement. Ainsi, le ministère va protéger le porche d’une maison, les escaliers d’un château, etc.
La question qui peut se poser à l’occasion de cette protection partielle est de savoir si le propriétaire peut déduire partiellement ou totalement le montant des travaux de réparations et d’entretiens réalisés. Tel fût le cas à l’occasion de l’affaire « Kliffa », devant le Conseil d’État, le 5 février 2009 (CE 3° et 8° ssr., 5 février 2009, n° 303425, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A9333ECN). Le juge a délimité deux cas dans cette affaire.
-> Soit le classement partiel ou l’inscription partielle concerne uniquement des « éléments isolés ou dissociables de l’élément immobilier », et alors les travaux ne peuvent être pris en compte dans le calcul du déficit foncier (le fameux reliquat).
-> Soit le classement ou l’inscription partielle « vise la protection de l’ensemble architecturale », et alors les travaux qui se rattachent à ces parties entrent dans le calcul de l’éventuel déficit foncier comme pour un bien totalement inscrit ou totalement classé.
Cas 1.2 : L’immeuble procure des recettes par les visites, mais le propriétaire ne l’occupe pas
Le cas le plus fréquent d’un immeuble qui produit des recettes mais n’est pas occupé par le propriétaire, est le cas de l’immeuble laissé à la visite. Le droit encadre strictement l’idée d’ouverture à la visite,
Le propriétaire devra conserver les conventions signées entre les établissements scolaires et les châteaux, l’établissement de ces conventions permettant de réduire de 50/40 les jours où le bien est ouvert à 10 jours seulement.
Dans l’ensemble des cas mentionnés, le propriétaire assure la publicité de l’ouverture de son bien immobilier et déclare chaque 1er février au délégué régional du tourisme, les conditions d’ouverture de don bien à la visite.
Une journée effective d’ouverture du bien immobilier, est une journée de 6 heures.
Choix libre entre forfait et déduction des charges réelles liées à la visite
Il existe deux forfaits.
Le premier forfait correspond à un immeuble ouvert au public, sans parc et sans jardin. Le montant du forfait est de 1 525 euros annuel.
Le second forfait correspond à un immeuble ouvert au public, avec un/plusieurs parcs et/ou, un ou plusieurs jardin(s). Le montant du forfait est de 2 290 euros annuel.
Le propriétaire pourra faire entrer dans ces charges foncières, l’ensemble de charges que nous avons listé à l’article 31 du Code général des impôts. J’y renvoie le lecteur. Le propriétaire devra conserver l’ensemble des justificatifs qui pourra lui permettre de prouver que les montants inscrits « dans la case » charge déductible, sont les montants exacts. Afin de limiter la possibilité de contentieux, l’administration fiscale a créé un forfait de charges foncières déductibles, uniquement si la différence (soustraction) entre les recettes des visites et le forfait choisi, est positif. Autrement dit, si la visite dégage plus d’excédent que le forfait utilisé. À l’inverse, un propriétaire ne pourra choisir le forfait si la différence entre les recettes produites par les visites et le forfait choisi est négatif. Autrement dit, si les visites produisent moins d’excédents que le forfait.
Prenons l’exemple d’un immeuble sans parc et jardin, ouvert au public. Le montant du forfait possible est de 1 525 euros.
Si les visites « rapportent » 2 000 euros, le propriétaire a le choix entre utiliser le forfait sans preuve ou déduire l’ensemble de charges liées à la visite (avec obligation de montrer la preuve du montant de ces charges), puisque le montant des recettes est supérieur au montant du forfait.
Si les visites « rapportent » 1 000 euros, le propriétaire n’a pas le choix entre utiliser le forfait sans preuve ou déduire l’ensemble de charges liées à la visite (avec obligation de montrer la preuve du montant de ces charges), puisque le montant des recettes est inférieur au montant du forfait.
Ainsi, dans la limite de l’excédent des recettes des visites sur le forfait, le propriétaire peut choisir entre la déduction des charges foncières exactes (avec pour ce dernier, l’obligation de conserver les preuves des sommes déclarées en charges foncières), et entre le forfait (sans obligation de preuve).
L’utilisation ou non du forfait est uniquement applicable aux charges liées à la visite.
Les frais de promotions et de publicité
Les frais de promotion et de publicité sont déductibles du revenu foncier dans les mêmes conditions, si le propriétaire est non occupant (cas 1) ou occupant (cas 3), et si l’immeuble procure des recettes. Ils comprennent les frais « d'édition de dépliants publicitaires et d'achat d'espaces publicitaires, les frais relatifs aux prospections promotionnelles tels les contacts avec les agences de voyages ou les frais de réception et de tournées promotionnelles, et les rémunérations versées à un salarié affecté à la promotion du monument au titre de son activité promotionnelle et les charges sociales correspondantes ».
Les dépenses liées à l’achat de matériel informatique
Ce sont les frais liés à l’acquisition de logiciel pour la gestion de la billetterie ou liés à la comptabilité du site.
S’il apparaît un déficit foncier, après avoir fait la soustraction ci-dessus. Le déficit foncier sera imputé sur le revenu global pendant 6 ans inclusivement, pour les biens immeubles monuments historiques.
Cas 2 : L’immeuble ne procurant aucune recette, occupé ou non occupé par son propriétaire
Le second cas que nous étudions est celui de l’immeuble qui ne procure aucune recette, ce qui revient à dire que l’immeuble ne génère pas d’argent. L’administration fiscale explique cet état de fait. Soit l’immeuble n’est pas ouvert à la visite (donc il n’y a pas de visiteurs qui paient des droits d’entrées, donc il n’y a pas de capitaux), soit l’immeuble est ouvert à la visite mais gratuitement.
Ainsi, l’idée qui se dégage derrière les termes « ne procure pas de recette » est l’idée d’un immeuble qui ne bénéficie pas de rentrée d’argent. Même si le bien ne génère pas d’argent, le propriétaire peut imputer son revenu foncier sur son revenu global, dit autrement, le propriétaire peut utiliser le déficit foncier que nous avons étudié auparavant. Néanmoins, le report du déficit foncier sur les 6 années suivantes n’est pas possible. Ainsi, le déficit foncier est limité à l’année où il existe un excédent sur le revenu foncier.
Il convient d’étudier deux situations, soit le propriétaire se réserve la jouissance du bien, soit il ne se réserve pas la jouissance du bien. Se réserver la jouissance d’un bien cela signifie conserver le bien pour en disposer librement. Il existe plusieurs moyens permettant de démontrer que l’on ne souhaite pas conserver la jouissance d’un bien, « par l'accomplissement ou non de diligences ayant pour objet de donner le bien en location ».
Ainsi, le propriétaire qui ne souhaite pas se réserver la jouissance d’un bien doit « apporter la preuve des diligences qu'il a accomplies pour (permettre) la location de ce logement » (CAA Paris, 28 juin 2018, n° 17PA02070 N° Lexbase : A5882XUE). A contrario, s’en réserver la jouissance, possède un synonyme, « s’en réserver la disposition » qui permet à un esprit néophyte de bien distinguer les deux situations, puisque se réserver la jouissance d’un bien revient à permettre à son propriétaire de l’occuper lorsqu’il le souhaite. C’est bien l’idée d’occupation possible ou de non-occupation qui est au centre de la distinction, ainsi le propriétaire se réserve la jouissance de son bien immobilier lorsque le propriétaire « l'occupe ou le fait occuper gracieusement l'année ou une partie de l’année » (CE 3° et 8° ssr., 2 juillet 2014, n° 369073, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A3148MU7).
Si le propriétaire se réserve la jouissance du bien, alors il ne peut pas bénéficier du déficit foncier ; néanmoins, il pourra bénéficier de la déduction des dépenses de réparations et d’entretien.
Si le propriétaire ne se pas réserve la jouissance du bien, alors il peut bénéficier du déficit foncier ;
Mais que peut déduire un propriétaire d’un bien qui ne procure pas de recette, puisque le bien ne produit justement pas de recette ?
Dans les faits, le propriétaire peut déduire l’ensemble des charges que nous avons vu et qui sont listés à l’article 31 du Code général des impôts (comme les frais liés aux travaux, les primes d’assurance, etc). Pour déduire une partie de ces travaux, le propriétaire qui ne se réserve pas la jouissance de son Monument Historique, devra prouver le montant des sommes déduites et la raison de cette déduction (avec une facture des travaux par ex), une copie du décret de protection au titre des Monuments Historiques, et pour les biens classés uniquement, une attestation de l’administration des affaires culturelles précisant la nature des travaux et le taux de subvention accordée.
Nous pouvons noter que si le bien est classé partiellement, il existe les mêmes limites que nous avons déjà abordé (voir l’analyse des travaux sous l’angle de la jurisprudence). De même, nous conseillons à nos lecteurs de se reporter à la question de la définition des visites, déjà abordée.
Cas 3 : L’immeuble procurant des recettes, occupé par son propriétaire
Ce cas est un mixte entre le premier cas (celui du propriétaire non occupant et d’un immeuble qui procure des recettes) et du second cas (celui de l’immeuble ne procurant aucune recette).
Les charges foncières sont déductibles du revenu global via le mécanisme du déficit foncier, et reportable sur les 6 années suivantes. Les charges foncières regroupent plusieurs charges dont les charges de visite.
Ainsi, le revenu foncier = recettes des visites – charges liées aux visites (salaires par ex des guides), en prenant en compte les principes et les limites étudiées pour le cas des visites d’un immeuble procurant des recettes non occupé par son propriétaire (cas 1). Ce sera la totalité des charges liées à la visite (100 %) qui seront déduites du revenu foncier.
Les autres charges sont déductibles suivant un rapport entre la superficie des locaux disponibles et la superficie des locaux mise à disposition du public, avec un minimum de rapport de ¾. Les charges foncières sont déductibles à hauteur de 50 % si le propriétaire ferme son bien au public et à 100 % si le bien est ouvert au public. Le reste des locaux, ceux non mis à disposition du public étant les locaux dont le propriétaire se réserve la jouissance.
III - L’article 156 du Code général des impôts
La loi fiscale concernant les monuments historiques est inscrite dans le Code général des impôts, aux articles 156, I, 3 et 31, I.
Le premier alinéa de cet article rappelle que l’impôt sur le revenu est constitué de plusieurs catégories de revenus, d’où son appellation « d’impôt cellulaire ». Il existe 8 catégories de revenus, dont la catégorie des revenus fonciers (les loyers majoritairement). L’impôt global sur le revenu, correspond à la somme des 8 catégories de revenus.
Néanmoins, chaque catégorie de revenus (comme la catégorie des revenus fonciers) est composée « d’actifs » et de « passifs », de telle manière qu’il existe deux niveaux quand on parle d’impôt sur le revenu, le niveau global où l’on additionne chaque catégorie de revenus, et le niveau inférieur où l’on calcule les fonds présents dans chaque catégorie de revenus, catégorie par catégorie.
Certaine catégorie d’impôt sur le revenu, comme la catégorie des revenus fonciers, peut afficher une somme négative. Autrement dit, le montant des « passif » (les charges) est supérieur au montant des « actifs » (ce qui permet de tirer un revenu). Il existe un déficit.
En principe, le déficit d’une catégorie de revenus est « imputable » sur les autres catégories de revenus, de telle manière que la somme des 8 catégories de revenus soit positive (et donc que le contribuable paie la somme indiquée) ou nulle (et donc que le contribuable ne paie pas d’impôt sur le revenu.
En principe toujours, et malgré cette imputation, s’il reste toujours du revenu à déduire, la loi autorise le contribuable à reporter, c’est à dire de continuer à déduire le surplus, sur le revenu global des 6 années suivantes.
Par exemple, si Monsieur A possède un revenu avec un déficit de - 1000 euros et un revenu global de l’année 2000 d’un montant de 100 euros. Il peut déduire en 2000, 100 euros des 1000 euros de déficit. Il lui restera 900 euros à déduire. En principe, la loi permet la déduction de ces 900 euros sur le revenu global des 6 années suivantes. Ainsi, en 2001, si la somme de l’ensemble des catégories de revenus de Monsieur A est de +200 euros, il peut déduire 200 euros de son surplus de déficit, et ainsi de suite pendant 6 ans inclusivement.
Néanmoins, le Code général des impôts limite cette imputation des déficits de chaque catégorie de revenus, sur les autres revenus d’autres catégories (et donc sur le revenu global). Tous les déficits ne sont pas imputables, comme certains déficits provenant d’exploitations agricoles. Et, il existe une limite à l’imputation (10 700 euros).
Le Code Général des Impôts prévoit que les déficits fonciers (ceux de l’immobilier et des loyers) ne peuvent s’imputer que sur les revenus fonciers. C’est à dire que si la somme « des dettes » et des « actifs » crée un déficit, ce déficit ne peut être imputé que dans la catégorie des revenus fonciers. Il ne peut pas s’imputer sur d’autres revenus d’autres catégories de revenus, au niveau global. Pour contrebalancer cette disposition très stricte, le législateur a augmenté la période d’imputation de déficits fonciers, sur les revenus fonciers, de 6 à 10 ans.
Il pose néanmoins des exceptions à ses limitations, avec les monuments historiques (CGI, art. 156, al. 3), qui peuvent déduire certains passifs, appelés aussi charges déductibles, au niveau global, sans limitation de somme (et donc au-delà des 10 700 euros). La loi renvoie à un décret qui précisera quelles charges foncières des monuments historiques sont déductibles sur le revenu global.
IV - L’article 31, I,1 du Code général des impôts
Toutes les charges foncières (les charges liées aux immeubles) ne sont pas déductibles du revenu foncier, vers le revenu global (afin de bénéficier du déficit foncier). Le Code général des impôts, en son article 31, dresse la liste des charges qui sont déductibles.
Il différencie plusieurs types de dépenses :
Dit autrement, les frais liés aux travaux de réparations, d’entretiens et d’améliorations peuvent relever du déficit foncier imputable sur le revenu global (au-delà de la limite de 10 700 euros pour les Monuments Historiques), tandis que les frais liés aux travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont imputables que sur les actifs des revenus fonciers et non sur le revenu global.
V - Déduction des primes d’assurance
L’article 31 du Code général des impôts, précise que certaines primes d’assurance sont déductibles des revenus fonciers, sans condition. De quelles cotisations d’assurance s’agit-il ? Il s’agit des « primes d’assurance se rapportant à un immeuble, (ou à une partie d’immeuble) dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers », afin de conserver un revenu, que l’immeuble soit situé en campagne ou en ville, en location ou non. Les primes d’assurance relatives à des immeubles ou parties d’immeubles dont le but est de conserver un revenu, sont déductibles. Peu importe le canal de souscription (compagnie, en ligne, agent général).
Par exception, l’ensemble des cotisations d’assurance qui concerne un risque autre qu’immobilier (risque agricole, risque mobilier, risque automobile, risque professionnel, etc…), n’est pas déductible.
Exception à l’exception, retour au principe, les cotisations qui permettent de conserver un revenu et qui concernent de loin les immeubles, sont déductibles, comme les primes des assurances emprunteurs, ou loyers impayés. Les primes d’assurance qui concernent le dégât des eaux, l’incendie, etc. sont automatiquement déductibles.
Cette déduction concerne les primes d’assurance dommage, des immeubles qui procurent des recettes (et non des immeubles qui ne procurent pas des recettes…).
Les cotisations de l’assurance emprunteur sont déductibles pendant 10 ans.
Il existe un régime de faveur concernant les monuments historiques, leurs propriétaires, qu’ils occupent ou non le bien immobilier, que le bien produise ou non des recettes, qu’il soit ouvert ou non au public, peut voir ses primes d’assurances concernant les immeubles, déduites automatiquement du revenu foncier.
Ainsi, dans tous les cas, un propriétaire de monument historique, peut déduire ses primes habitation, responsabilité civile, emprunteur, perte de loyers, etc. De plus, par principe, lorsque nous évoquons les biens mobiliers non protégés par la législation des monuments historiques, nous constatons que les primes d’assurances afférentes à ces biens meubles ne sont pas déductibles du revenu. Lorsque ces biens mobiliers sont protégés par la législation des Monuments Historiques, les primes d’assurance qui couvrent ces biens, sont déductibles, directement du revenu global.
L’administration fiscale impose trois conditions pour déduire les primes d’assurance, dans l’ensemble des cas examinés :
1- Le propriétaire ne peut déduire de son revenu, que les primes d’assurance qu’il a effectivement acquittées.
2- Seules les primes de l’année d’imposition sont déductibles. Il n’y a donc pas de rétroactivité.
Le propriétaire doit conserver des preuves de son paiement, ainsi qu’une copie de ces dispositions particulières et l’appel de cotisation liée à son contrat d’assurance,
Les primes d’assurance concernent un risque immeuble, dont le but est de conserver un revenu (hors cas spécifique des Monuments historiques). L’immeuble couvert doit produire des recettes imposables au titre des revenus fonciers (hors cas spécifique des Monuments historiques).
Notons que les biens mobiliers n’ont pas droit à défiscalisation des assurances dans les charges déductibles du revenu foncier, sauf :
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