[Brèves] VEFA : quelle surface mentionner pour solliciter la diminution du prix ?

► L’acte de vente doit mentionner les indications relatives à la consistance du bien vendu ;
► le contrat préliminaire qui peut précéder l’acte de vente ne peut mentionner qu’une surface habitable approximative ;
► l’acte de vente doit donc mentionner la surface habitable.

Par acte authentique de vente, une SCCV promoteur a vendu en l’état futur d’achèvement à un couple d’accédants à la propriété divers locaux à usage d’habitation. Estimant que la superficie habitable du logement est inférieure de plus d’un vingtième à celle convenue, les accédants à la propriété assignent le vendeur en réduction du prix de vente notamment.

Ils sont déboutés en première instance et en appel. Les juges du fond rappellent que :

   - en application des dispositions de l’article L. 261-11 du CCH (N° Lexbase : L0016LNW), le contrat de vente en l’état futur d’achèvement doit comporter en annexes ou par références à des documents déposés chez un notaire, les indications relatives à la consistance du bien et aux caractéristiques techniques de l’immeuble ;

- l’article R. 261-13 du même code (N° Lexbase : L8543IAN) précise que, pour l’application de l’article précité, la consistance de l’immeuble vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l’indication de chacune des pièces et des dégagements. 

Ils retiennent alors qu’il n’est pas établi, en l’espèce, que le vendeur était tenu de livrer un appartement de la surface revendiquée. Ils estiment, également, que la différence entre la mesure réelle et celle exprimée dans le contrat, au sens de l’article 1619 du Code civil (N° Lexbase : L1719ABB), doit en l’espèce s’apprécier selon les dispositions de l’article R. 111-2 du CCH (N° Lexbase : L9669LRK), qui excluent les parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre, peu importe que l’article R. 261-15 du même code (N° Lexbase : L3996IZZ) relatif au contrat de réservation impose d’y faire figurer la surface habitable approximative.

La Haute juridiction censure. Les indications relatives à la consistance mentionnées dans l’acte de vente s’entendent de la surface habitable au sens de l’article R. 111-2 précité, excluant les locaux d’une surface inférieure à 1,80 mètre.

La solution est, sans surprise, favorable à l’accédant à la propriété. Quoique contestée et contestable, la tolérance du vingtième prévue à l’article 1619 du Code civil est :

- toujours applicable à la VEFA (V. pour une jurisprudence antérieure Cass. civ. 3, 24 novembre 1999, n° 98-12.317, publié au bulletin N° Lexbase : A8918CI7) ;
- et ce, quand bien même la vente intervient dans le secteur protégé de l’habitation (V. également, Cass. civ. 3, 11 janvier 2012, n° 10-22.924, FS-P+B N° Lexbase : A5272IAI) dans lequel cette disposition doit s’articuler avec les règles impératives prévues notamment aux articles L. 261-11 et R. 261-15 qui ne prévoient eux aucune tolérance ;
- raison pour laquelle les promoteurs stipulent des clauses dites de tolérance, qui ne sont pas jugées abusives au sens des articles L. 132-1 du Code de la consommation (N° Lexbase : L1658K7K) (Cass. civ. 3, 8 juin 2005, n° 04-11.797, FS-P+B N° Lexbase : A6537DIX).

L’article 1619 du Code civil dispose, en effet, que « l’expression de la mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix, en faveur du vendeur, pour l’excédent de mesure, ni en faveur de l’acquéreur, à aucune diminution du prix pour moindre mesure, qu’autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d’un vingtième en plus ou en moins (…) ».

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