[Le point sur...] La formalité de l’enregistrement

Mots-clés : droits d’enregistrement • formalités

Certains actes sont obligatoirement soumis à la formalité de l'enregistrement. D’autres au contraire, sont soumis à une formalité facultative. Dans les deux cas, l’enregistrement produit des effets en droit civil et fiscal. Les développement ci-dessous synthétise toutes ces formalités et leurs effets.

Contrairement à d’autres impôts, la perception des droits d'enregistrement revêt un caractère ponctuel.

📌 Effets civils

L'exécution de la formalité de l’enregistrement produit les effets civils suivants :

👉 elle donne date certaine aux actes sous seing privé (C. civ., art. 1328 N° Lexbase : L1018KZQ) ;

👉 elle est nécessaire à la validité de certains actes : promesses unilatérales de vente (immeubles, fonds de commerce, droit au bail, actions ou parts de sociétés immobilières d'attribution) (C. civ., art. 1589-2 N° Lexbase : L7718HEL) ;

👉 elle confère une certaine publicité aux actes par l'exercice du droit de recherche et de communication ;

👉 elle contribue à assurer la régularité des actes et peut, éventuellement, fournir un commencement de preuve.

📌 Caractère obligatoire ou facultatif de l’enregistrement

Certains actes sont obligatoirement soumis à la formalité dans un délai de rigueur, tandis que d’autres n'y sont assujettis que par la volonté des parties. L'obligation de l'enregistrement s'applique aux actes portant :

✔ transmission de propriété ou d'usufruit d'immeubles, de fonds de commerce, de clientèles ou d'offices ;

✔ cession d'actions, de parts de fondateur ou de parts bénéficiaires, ou de parts d'intérêt dans les sociétés dont le capital n'est pas divisé en actions ;

✔ cession et rachat taxables de parts de fonds de placement immobilier ;

✔ cession de participation dans des personnes morales à prépondérance immobilière ;

✔ cession de droit à un bail ou du bénéfice d'une promesse de bail, portant sur tout ou partie d'un immeuble, ou transfert direct ou indirect du droit à la jouissance d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal ;

✔ mutation de jouissance à vie ou à durée illimitée d'immeubles, de fonds de commerce ou de clientèles ;

✔ acceptation ou répudiation de succession, legs ou communauté.

Les autres actes devant être obligatoirement enregistrés sont ceux constatant :

✔ la prorogation, la transformation ou la dissolution d'une société, l'augmentation, l'amortissement ou la réduction de son capital ;

✔ la formation de groupements d'intérêt économique ;

✔ un partage de meubles ou d'immeubles ;

✔ la formation, la modification ou l'extinction d'un contrat de fiducie et le transfert de biens ou droits supplémentaires au fiduciaire dans les conditions fixées par l'article 2019 du Code civil (N° Lexbase : L0660LWD).

Sont également visés :

✔ les conventions à titre onéreux ayant pour effet de permettre à une personne d'exercer une profession, une fonction ou un emploi occupé par un précédent titulaire, même lorsque ces conventions ne s'accompagnent pas d'une cession de clientèle ;

✔ les promesses unilatérales de vente acceptées et afférentes à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble, ou aux titres des sociétés immobilières d'attribution, ainsi que les cessions portant sur ces promesses ;

✔ les certificats de propriété dressés en vue du règlement d'une succession ;

✔ les inventaires de meubles, titres et papiers et les prisées de meubles.

Les actes soumis à la formalité en raison de la qualité de leur rédacteur comprennent :

✔ les actes notariés et les testaments déposés chez les notaires, ceux-ci étant toutefois dispensés de présenter à la formalité certains actes de leur ministère ou déposés en leur étude, les droits d'enregistrement étant payés sur états ;

✔ certains actes d'huissier ;

✔ les décisions judiciaires, à condition qu'elles donnent ouverture à des droits proportionnels ou progressifs. Les droits dus sur les décisions dispensées de la formalité de l'enregistrement sont payés sur états.

S’agissant des biens situés à l'étranger, il convient de distinguer selon que les actes sont passés en France ou à l’étranger.

Pour les actes passés en France :

✔ l'acte passé en France portant mutation d'immeubles situés à l'étranger ne doit être soumis à la formalité que s'il revêt la forme d'un acte notarié, judiciaire ou extrajudiciaire.

✔ les actes passés en France et portant mutation de meubles étrangers sont soumis aux droits de mutation dans les mêmes conditions que si la mutation avait pour objet des biens français de même nature.

Pour les actes passés à l'étranger :

✔ L'acte passé à l'étranger et ayant pour objet un immeuble étranger, qu'il soit rédigé dans la forme authentique ou dans la forme sous seing privé, n'est pas assujetti à l'enregistrement en France.

✔ Les actes passés à l'étranger et ayant pour objet des biens mobiliers situés à l'étranger échappent à l'obligation de l'enregistrement.

📌 Délais d’enregistrement

Le délai d'enregistrement est de :

✔ six mois à compter du décès en matière de mutations par décès ;

✔ un mois en ce qui concerne les actes obligatoirement enregistrés au service de la publicité foncière (ventes d'immeubles notamment, à l'exception des adjudications bénéficiant de deux mois) ;

✔ un mois si la formalité est accomplie au service des impôts. Ce délai s'applique notamment aux cessions de fonds de commerce ou de clientèle, de droits sociaux ;

✔ dix jours pour les actes sous seing privé portant promesse unilatérale de vente d'immeubles, de fonds de commerce, de droits au bail relatifs à un immeuble de titres de sociétés immobilières d'attribution, le délai commençant à courir à compter de l'acceptation des promesses. Il en est de même des cessions de promesses.

📌 Exécution de la formalité

La formalité de l'enregistrement peut être effectuée soit de manière autonome auprès du service des impôts, soit en même temps que la publication de l'acte au service de la publicité foncière. Ce second cas vise essentiellement les actes portant mutation d'immeubles. Le service de la publicité foncière compétent est celui de la situation des immeubles.

📌 Service des impôts

La compétence des bureaux s'apprécie d'après la nature des actes ou mutations, ou d'après les parties intéressées.

✔ Actes notariés, judiciaires ou administratifs : ces actes doivent être enregistrés au bureau de la circonscription dans laquelle les rédacteurs exercent leurs fonctions.

✔ Actes extrajudiciaires : les huissiers peuvent enregistrer leurs actes soit au bureau de leur résidence, soit au bureau du lieu où ils ont été dressés.

✔ Actes sous seing privé assujettis à l'enregistrement : ils doivent être enregistrés au bureau de la situation des biens lorsqu'ils portent mutation d'immeubles, de fonds de commerce ou de droit au bail, et au domicile de l'une des parties contractantes dans les autres cas.

✔ Les actes sous seing privé autres que ceux soumis à l'enregistrement dans un délai déterminé peuvent être enregistrés dans tous les bureaux indistinctement.

✔ Déclarations de mutations verbales,  de mutations verbales d'immeubles, de fonds de commerce ou de clientèle, ainsi que les déclarations de cessions verbales de droit à un bail ou du bénéfice d'une promesse de bail portant sur tout ou partie d'un immeuble : elles doivent être faites au bureau de la situation des biens.

✔ Déclarations de successions : elles doivent être déposées au bureau du domicile du décédé.

📌 Base d’imposition

Pour les mutations à titre onéreux, les droits exigibles sont liquidés sur le prix convenu par les parties ou sur la valeur vénale des biens si elle est supérieure. Pour les mutations à titre gratuit, les droits sont liquidés sur la valeur vénale des biens, sauf application en matière de succession d'une base forfaitaire ou d'un abattement dans certains cas. Pour la liquidation des droits de mutation, l'évaluation de la nue-propriété ou de l'usufruit d'un bien est déterminée de manière forfaitaire en fonction d'un barème.

📌 Droits exigibles

On distingue les droits progressifs, les droits proportionnels et les droits fixes.

✔ Droits progressifs : le taux de ces droits varie et s'élève au fur et à mesure que croissent les valeurs qu'ils frappent. Sont concernés notamment les droits de succession et de donation.

✔ Droits proportionnels : les droits proportionnels sont liquidés en fonction de l'importance pécuniaire des opérations juridiques imposables. Ils s'appliquent notamment aux mutations à titre onéreux d'immeubles.

✔ Droits fixes : les droits fixes frappent les opérations juridiques non soumises expressément au droit proportionnel ou au droit progressif et notamment les actes dits innomés, parce qu'ils ne sont pas spécialement tarifés par la loi.

📌 Délais de paiement

Le paiement des droits d'enregistrement doit être préalable à l'exécution de la formalité. Il est, toutefois, dérogé à cette règle en cas de paiement sur états mensuels, d'enregistrement en débet et de paiement fractionné ou différé de certains droits de mutation.

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