[Brèves] Déductibilité des revenus fonciers des travaux ayant conduit à la transformation d’une maison de maître en onze appartements

► Doivent être regardés comme des travaux de reconstruction ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d'habitation, ou qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que les travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction, et, comme des travaux d'agrandissement, ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants.

Les faits :

⇒ les requérants et leurs deux filles sont associés de la société civile immobilière qui a pour activité la location de biens immobiliers ;

⇒ la SCI a acquis un ensemble immobilier composé d'une maison de maître et d'une dépendance, auparavant loué à une association pour y accueillir des enfants ;

⇒ la société a effectué des travaux afin de réaliser onze appartements dans la maison principale et un douzième dans la dépendance ;

⇒ à l'issue d'une vérification de comptabilité, l'administration fiscale a remis en cause le caractère déductible de ces dépenses de travaux qu'elle a regardées comme des dépenses de reconstruction et d'agrandissement ;

⇒ le tribunal administratif de Pau, par trois jugements, a rejeté la demande de décharge des impositions mises à la charge des requérants ; la cour administrative d’appel de Bordeaux a rejeté l’appel contre ces jugements (CAA Bordeaux, 12 avril 2019, n° 17BX00425 N° Lexbase : A7575Y9G).

La cour administrative d’appel :

• après avoir relevé que la création des onze appartements dans la demeure principale, qui n'était que partiellement affectée à l'habitation, avait nécessité d'importants travaux de réaménagement interne, l'installation de cuisines et de sanitaires dans chacun d'entre eux et la réfection des réseaux d'eau, d'électricité et d'évacuation des eaux usées, a jugé que ces travaux réalisés présentaient, en raison de leur ampleur, le caractère de travaux de reconstruction et d'agrandissement ;
• a estimé que la création des deux appartements n'était pas dissociable de la création, dans la maison principale, des neuf autres appartements, alors que techniquement et fonctionnellement, ces travaux étaient indépendants.

Solution du Conseil d’État :

✔ les travaux en litige n'ont pas affecté de manière importante le gros œuvre et ne sont pas d'une ampleur suffisante pour être qualifiés de travaux de reconstruction ;

✔ en omettant de se prononcer sur le caractère dissociable des travaux réalisés dans la dépendance alors qu'elle y était invitée, la cour a entaché sa décision d'une insuffisance de motivation.

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