[Brèves] Prescription de l’action en garantie contre les vices cachés : possible indemnisation sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour réticence dolosive

► Lorsqu’à la suite de la vente d’un bien immobilier, des désordres affectant ce bien ont été révélés lors de travaux de rénovation, l’acquéreur est fondé à exercer, à l’encontre du vendeur, pour obtenir réparation du préjudice en résultant, non une action en garantie contre les vices cachés prescrite en l’espèce, mais une action en responsabilité délictuelle pour réticence dolosive ; la première action n’étant pas exclusive de la deuxième.

Faits. Dans cette affaire, après avoir acheté un bien immobilier, l’acheteur a, à l’occasion de la réalisation de travaux de rénovation, découvert des désordres affectant son bien. Le délai de prescription de deux ans commençant à courir à compter de la découverte du vice de l’action en garantie contre les vices cachés étant écoulé, l’acquéreur a, pour obtenir réparation du préjudice résultant du coût des travaux nécessaires pour remédier à ses désordres er du préjudice de jouissance, engagé, à l’encontre du vendeur, une action en responsabilité délictuelle pour faute consistant en une réticence dolosive.

La cour d’appel a rejeté l’engagement de la responsabilité du vendeur sur le fondement de l’article 1240 du Code civil (N° Lexbase : L0950KZ9) en jugeant que, dès lors que l’action en garantie contre les vices cachés constituait l’unique fondement susceptible d’être invoqué pour obtenir réparation des désordres affectant le bien en cause et, qu’en raison du lien contractuel liant les parties, la responsabilité du vendeur ne pouvait être recherché sur le fondement délictuel, l’acheteur ne peut mettre en jeu le régime de responsabilité du fait personnel pour pallier l’impossibilité d’être indemnisé sur le fondement de l’action en garantie contre les vices cachés prescrite en l’occurrence.

Alléguant que l’action en garantie contre les vices cachés n’est pas exclusive de l’action en responsabilité délictuelle fondée sur la réticence dolosive, l’acheteur a contesté la position adoptée par les juges du fond devant la Cour de cassation.

Décision. Alors que la Cour de cassation a déjà admis le caractère autonome de l’action indemnitaire par rapport à l’action en garantie contre les vices cachés (sur la recevabilité de l’action en responsabilité non subordonnée à l’exercice de l’action en garantie contre les vices cachés, v. Cass. com., 19 juin 2012, n° 11-13.176, FS-P+B N° Lexbase : A5033IP4) ainsi que le caractère complémentaire de celle-ci (sur la possibilité d’exercer, en plus de la garantie contre les vices cachés, une action en responsabilité, v. Cass. civ. 1, 16 juillet 1998, n° 96-12.871 N° Lexbase : A6751C8K), elle va plus loin, en affirmant, dans cet arrêt, la possibilité d’obtenir réparation du préjudice résultant d’un vice caché sur le fondement de l’action en responsabilité pour faute lorsque l’action en garantie contre les vices cachés n’est pas recevable car prescrite.

En effet, faisant sien l’argumentaire développé par le demandeur au pourvoi, la Haute juridiction casse l’arrêt rendu en appel en rappelant, sur le fondement des articles 1240 et 1641 du Code civil (N° Lexbase : L1743AB8), que l’action en garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue n’est pas exclusive de l’action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol ou la réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion du contrat. Aussi, si l’action en garantie contre les vices cachés ne peut être exercée car étant prescrite, l’acheteur peut demander réparation en recherchant la responsabilité du vendeur sur un fondement délictuel bien qu’il soit lié avec ce dernier par un contrat de vente.

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