[Brèves] Division de lot : la répartition des charges ne peut être modifiée au RCP et dans l’EDD sans avoir été préalablement soumise à l’approbation de l’AG

► Doivent être réputées non écrites les clauses d’un acte modificatif de l'état descriptif de division relatives à la nouvelle répartition des charges faisant suite à la division d’un lot, dès lors que cette nouvelle répartition n’a pas été soumise à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires ;

► l'action tendant à voir déclarer inopposables de telles clauses, comme non écrites, parce qu'elle a pour objet de mettre le règlement de la copropriété en conformité avec le droit existant - en particulier la clause de répartition des charges -, peut être exercée à tout moment par un copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires.

Dans cette affaire, par acte du 31 mai 1983, un immeuble, composé de deux lots, avait été placé sous le régime de la copropriété. Par acte du 30 mai 1984, le lot n° 2 avait été divisé et remplacé par les lots n° 3 à 12. Une assemblée générale du 21 juin 2011 avait, en sa résolution n° 5, contesté la légalité du modificatif de l'état descriptif de division du 30 mai 1984 et exigé sa rectification.

Le propriétaire des lots n° 3, 8 et 9, avait assigné le syndicat des copropriétaires et la SCI propriétaire du lot n° 1, en annulation de cette résolution. La SCI et le syndicat des copropriétaires avaient invoqué l'inopposabilité à leur égard de l'acte du 30 mai 1984. Après avoir été déboutés en appel par la cour d’appel de Versailles (CA Versailles, 27 février 2019, n° 18/01818 N° Lexbase : A1394YZN ; rendu sur renvoi après cassation : Cass. civ. 3, 18 janvier 2018, n° 16-26.072, FS-P+B+I N° Lexbase : A5271XAH, qui avait alors retenu que la division d'un lot de copropriété ne peut avoir pour effet de donner naissance à un nouveau syndicat des copropriétaires, cf. les obs. de Patrick Baudouin, Lexbase, Droit privé, n° 730, 2018 N° Lexbase : N2605BXR), ils obtiennent gain de cause devant la Cour suprême.

Sur la recevabilité de l’action : l’imprescriptibilité de l’action. Pour rejeter la demande tendant à voir déclarer inopposables, à leur égard, les clauses de l'acte modificatif du 30 mai 1984, la cour d’appel avait retenu que, si la répartition des quotes-parts de parties communes et de charges entre les lots n° 3 à 12 n'avait pas été soumise à une assemblée générale, contrairement à ce qu'exige l'article 11, alinéa 3, et si cette disposition est d'ordre public, elle ne pouvait permettre au syndicat des copropriétaires de contester, vingt-sept ans après sa publication, l'acte modificatif du 30 mai 1984 qui contenait ces répartitions, alors que le délai de prescription des actions personnelles dans une copropriété est de dix ans et que l'imprescriptibilité invoquée par la SCI et le syndicat des copropriétaires ne concernait que les demandes tendant à voir déclarer non écrite une clause d'un règlement de copropriété, ce qui ne pouvait être effectué que par le juge, et que l'annulation de la résolution n° 5 de l'assemblée générale et les motifs qui y avaient conduit entraînaient le rejet de la demande tendant à l'inopposabilité à la SCI et au syndicat des copropriétaires de l'acte modificatif du 30 mai 1984.

A tort. Le raisonnement est censuré par la Haute juridiction, qui rappelle que l'assemblée générale des copropriétaires est l'organe habilité à modifier le règlement de copropriété, que l'article 43 précité n'exclut pas le pouvoir de cette assemblée de reconnaître le caractère non écrit d'une clause d'un règlement de copropriété et que tout copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires peuvent, à tout moment, faire constater l'absence de conformité aux dispositions de l'article 10, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu'elle résulte du règlement de copropriété, d'un acte modificatif ultérieur ou d'une décision d'assemblée générale, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions.

Il s’agit là d’une solution classique : cf. Cass. civ. 3, 9 mars 1988, n° 86-17.869 (N° Lexbase : A7782AAH) ; cf. ETUDE Les charges de copropriété, L'absence de prescription de l'action tendant à faire réputer non écrites les clauses relatives à la répartition des charges de copropriété ? , in Droit de la copropriété, Lexbase (N° Lexbase : E7986ETX).

S’agissant du bien-fondé de l’action : nécessité de l’approbation, par l’assemblée générale, de la nouvelle répartition des charges. Pour rejeter la demande tendant à déclarer non écrites les clauses de l'acte modificatif de l'état descriptif de division du 30 mai 1984, la cour d’appel avait retenu que le fait que la répartition des charges n'eût pas fait l'objet d'une approbation par l'assemblée générale des copropriétaires, ce qui n'était pas contesté, était insusceptible de rendre la clause IV et les tableaux contraires à la loi du 10 juillet 1965, puisque cette exigence figurait expressément en page 4 de l'acte du 31 mai 1984, en partie Ill « répartition des charges », qui renvoyait au tableau.

Là encore, le raisonnement est censuré par la Haute juridiction, qui rappelle que :

• aux termes de l’article 11, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, en cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24 ;
• aux termes de l’article 43, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et à celles du décret pris pour leur application sont réputées non écrites ; lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.

La Cour suprême en déduit, alors, qu’en cas de division, le lot initial disparaissant et de nouveaux lots étant créés, une modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division est alors nécessaire et que la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale, quand bien même le total des quotes-parts des nouveaux lots est égal à celui des lots dont ils sont issus

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