[Brèves] Publication au JO des arrêtés d’application de la loi « ELAN » sur les études de sol obligatoires

► Le vendeur d’un terrain a, dans certains cas, depuis la loi « ELAN », l’obligation de fournir une étude de sol à l’acquéreur ; trois arrêtés du 22 juillet 2020, publiés respectivement les 6, 9 et 15 août 2020 viennent préciser les cas dans lesquels cette étude est obligatoire ainsi que la nature de cette étude (arrêté du 22 juillet 2020 définissant le contenu des études géotechniques à réaliser dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, JORF n° 0192 du 6 août 2020 ; arrêté du 22 juillet 2020 définissant les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux, JORF n° 0195 du 9 août 2020 ; arrêté du 22 juillet 2020 relatif aux techniques particulières de construction dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, JORF n° 0200 du 15 août 2020).

L’article 68 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi « ELAN » (N° Lexbase : L8700LM8), a instauré une nouvelle mesure destinée à protéger les accédants à la propriété des risques, qui conduisent parfois à des désordres graves, liés aux phénomènes de dessication des sols, autrement dénommés retraits/gonflements. Il s’agit d’imposer la réalisation d’une étude géotechnique préalable avant toute vente d’un terrain constructible en vue d’informer l’acquéreur sur la nature des sols.

L’obligation imposée au vendeur est, toutefois, conditionnée.

Elle ne s’étend, tout d’abord, pas à toutes les zones géographiques. Seules les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols sont concernées. Une carte a été annexée à l’arrêté publié le 9 août 2020, le texte n° 2.

Elle ne concerne que les ventes de terrain non bâti constructible. Autrement dit, la cible est clairement la construction de maison individuelle. D’ailleurs, le maître d’ouvrage a, lui aussi, l’obligation de transmettre cette étude aux constructeurs lesquels devront s’y conformer. Les contrats de louage d’ouvrage doivent préciser que les constructeurs ont bien reçu un exemplaire de l’étude géotechnique et que les travaux intègrent les mesures rendues nécessaires par cette étude. Elle est donc contractualisée et susceptible, en cas de non-respect, d’engager la responsabilité des constructeurs.

Nombreux sont ceux qui s’interrogeaient sur le contenu de ces études. Nombreux sont ceux qui y voyaient des études de type G1 ou G2 AVP pour reprendre la nomenclature de la NF 94-500. L’article 1^er de l’arrêté publié le 6 août 2020 (texte n° 50), précise qu’il s’agit d’une étude préalable qui doit permettre une première identification des risques géotechniques d’un site. Elle doit fournir un modèle géologique préliminaire et les principales caractéristiques géotechniques du site, ainsi que les principes généraux de construction pour se prémunir du risque de mouvement de terrain. Cette étude préalable comporte une enquête documentaire sur le cadre géotechnique du site et l’existence d’avoisinants avec visite du site et des alentours. Il est, en tout état de cause, ajouté qu’une étude géotechnique préalable de type G1 réalisée conformément aux exigences de la NF P 94-500 vaut présomption de conformité.

Enfin, faute d’étude, il est tout de même imposé aux constructeurs des techniques dites « particulières de construction » qui sont détaillées dans l’arrêté paru le 15 août 2020, texte n° 57. Ces dispositions sont les suivantes :

• mise en place de fondations renforcées ;
• mesures pour éviter les variations de teneur en eau du terrain à proximité de l’ouvrage dues aux apports d’eaux pluviales et de ruissellement ;
• mesures prises pour éviter les variations de teneur en eau du terrain à proximité de l’ouvrage causées par l’action de la végétation.

Plus d’excuses, donc, pour ne pas mettre en œuvre ces dispositions obligatoires depuis… le 1^er janvier 2020 !

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