[Brèves] CCMI : responsabilité contractuelle de la banque pour manquement à son obligation de contrôle des éléments devant figurer dans le contrat de construction avant l’émission de son offre de prêt

► Engage sa responsabilité contractuelle envers son client emprunteur, l’établissement de crédit qui, dans le cadre de la conclusion d’un contrat de prêt destiné à financer la construction d’une maison individuelle, a manqué à son obligation de contrôle en s’abstenant, avant d'émettre son offre de prêt, de mettre en garde son cocontractant pour que ce dernier obtienne du constructeur un contrat de construction en bonne et due forme ou qu'il renonce sans équivoque à ce formalisme contractuel.

Résumé des faits. En l’espèce, un emprunteur a conclu, avec un établissement de crédit, deux contrats de prêt ayant respectivement pour objet le financement de l’acquisition d’un terrain et celui de la construction d’une maison individuelle. La maison ainsi édifiée étant affectée de nombreux désordres, l’emprunteur a, alors, engagé une action en responsabilité contractuelle à l’encontre de la banque afin d’obtenir réparation du préjudice en résultant et consistant en la perte de la chance de se détourner d'un constructeur peu respectueux de la législation en vigueur et de retarder la signature de l'offre de prêt jusqu'à la régularisation du contrat de construction.

En cause d’appel. Après avoir qualifié le contrat litigieux de contrat de construction de maison individuelle (ci-après CCMI) faisant l’objet d’un régime juridique spécial en relevant que l’emprunteur avait fait édifier sur un terrain, acquis grâce à un prêt, un chalet constituant sa résidence principale, qu'il avait fait appel à un entrepreneur qui avait établi un devis pour un montant déterminé et qu'il avait financé ces travaux en souscrivant un prêt et en retenant que la banque ne discutait pas la qualification ainsi donnée aux relations contractuelles liant le constructeur et l’emprunteur, la cour d’appel (CA Angers, 4 février 2019, n° 17/00150 N° Lexbase : A1052YWU) a fait droit à la demande de ce dernier en engageant la responsabilité contractuelle de la banque. En effet, en retenant que la banque ne rapporte pas la preuve, qu’avant d'émettre son offre de prêt, elle a mis en garde l’emprunteur afin que ce dernier obtienne du constructeur un contrat de construction en bonne et due forme ou qu'il renonce sans équivoque à ce formalisme contractuel, les juges du fond ont affirmé que l’établissement de crédit a manqué à son obligation contractuelle de contrôle prévue à l’article L. 231-10 du Code de la construction et de l'habitation (N° Lexbase : L7285ABG), de sorte que sa responsabilité contractuelle devait être engagée.

A hauteur de cassation. S’opposant à l’engagement de sa responsabilité contractuelle, l’établissement de crédit a formé un pourvoi en cassation. Tout d’abord, le demandeur a contesté, devant la Cour de cassation, la qualification du contrat, par la cour d’appel, de CCMI au motif qu’il ne contestait pas cette qualification donnée aux relations contractuelles liant l’emprunteur à son constructeur alors qu’il appartenait, selon lui, à l’emprunteur, d’apporter la preuve de la qualification juridique du contrat litigieux.

Ensuite, l’établissement bancaire, s’est prévalu de la prescription de l’action engagée à son encontre en alléguant que le point de départ de la prescription de cinq ans applicable à cette action devait commencer, soit au jour de la signature du prêt destiné à financer les travaux de construction, soit au jour du début du chantier, mais non, comme ont décidé les juges du fond, au jour où le dommage a été révélé à l’emprunteur.

Enfin, le demandeur a allégué, comme moyen, qu’en retenant qu’il était dans l’obligation de vérifier que le CCMI contenait les mentions obligatoires posées par l’article L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation (N° Lexbase : L0833LQW), les juges du fond ont mis à sa charge une obligation de requalifier le contrat en contrat de CCMI.

Décision. Confortant la position adoptée par la juridiction du second degré, la Cour de cassation confirme l’engagement de la responsabilité contractuelle de la banque pour manquement à son obligation de contrôle des éléments devant figurer dans un CCMI avant d’émettre son offre de prêt et rejette, dès lors, le pourvoi. Après avoir affirmé, d’une part, que la cour d’appel n’avait pas inversé la charge de la preuve en retenant que la banque ne discutait pas la qualification ainsi donnée aux relations contractuelles liant l’emprunteur et son constructeur et ne demandait pas à ce que la qualification de CCMI soit écartée et, d’autre part, que le point de départ de la prescription de cinq ans de l’action en responsabilité engagée à l’encontre de la banque avait bien pour point de départ le jour où l’emprunteur avait eu connaissance du dommage, de sorte qu’elle n’est pas prescrite en l’occurrence, la Cour de cassation confirme que la banque a manqué à son obligation de contrôle de nature à engager sa responsabilité. En effet, la Haute juridiction appuie les juges du fond d’avoir retenu la responsabilité contractuelle de la banque, laquelle, en ne démontrant pas avoir mis en garde l’emprunteur afin qu’il obtienne du constructeur un contrat de construction en bonne et due forme ou qu'il renonce sans équivoque à ce formalisme contractuel, a manqué à l’obligation de contrôle dont elle est tenue dans un contrat de CCMI.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable