[Brèves] Rejet, dans le cadre de la conclusion d’une promesse unilatérale de vente, de l’engagement de la responsabilité du notaire du fait de la provocation volontaire, par la victime, du préjudice allégué faisant obstacle à son droit à réparation

► N’engage pas sa responsabilité civile pour manquement à son obligation d’information et de conseil, le notaire pour s’être abstenu, dans le cadre de la conclusion d’une promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier, d’informer le promettant quant aux risques de la non-réalisation de la promesse et de conseiller celui-ci relativement aux options favorables, dans la mesure où ce dernier, en se prévalant de la nullité de la promesse de vente et en refusant à l'acquéreur toute prorogation du délai de levée de l'option, a lui-même provoqué l’échec de l’opération ayant, ainsi, pour conséquence de le priver du droit d’obtenir réparation de ce préjudice allégué.

Tel est le refus d’allouer, au demandeur d’une action en responsabilité, une indemnisation en réparation d’un préjudice qu’il a volontairement provoqué, affirmé par la première chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt en date du 11 mars 2020 (Cass. civ. 1, 11 mars 2020, n° 18-25.994, F-D N° Lexbase : A77003IZ).

Dans les faits, pour réaliser la vente de plusieurs terrains dans l’objectif de créer une zone d'aménagement concerté (ci-après ZAC), vendeur et acquéreur ont, par actes reçus par un notaire, conclu, d’une part, un acte de vente d’une parcelle moyennant un prix convenu et, d’autre part, une promesse unilatérale de vente, sans indemnité d’immobilisation mais avec stipulation d’un terme, portant sur les autres parcelles, à un prix déterminé dans l’avant-contrat, sous la condition suspensive de l’obtention d’un arrêté de lotir ou d’un arrêté de zone d’aménagement concerté avec désignation de l’acquéreur en qualité d’aménageur. Quatre ans plus tard, le bénéficiaire de la promesse, bien qu’ayant été désigné aménageur de la ZAC, a sollicité, auprès du vendeur, du fait de recours engagés contre les décisions administratives, le report de l’échéance de la promesse de vente à la date de résolution des contentieux en cours. En réponse, le vendeur lui a indiqué son refus de prolonger la promesse de vente expirant cinq mois après sa sollicitation par l’acheteur. L’opération ayant, dès lors, échoué, le vendeur a engagé, à l’encontre du notaire qui en avait la charge, une action en responsabilité civile délictuelle afin d’obtenir la réparation du préjudice en résultant.

La cour d’appel (CA Montpellier, 18 octobre 2018, n° 15/00681 N° Lexbase : A7424YG3) a fait droit à la demande du promettant en retenant la responsabilité du notaire et en le condamnant, dès lors, à réparer le préjudice consistant en la perte de chance de vendre les parcelles objet de la promesse unilatérale de vente à des conditions plus avantageuses au motif que le défaut d'information du notaire sur les risques de la non-réalisation de la promesse et le défaut de conseil concernant les options favorables, à lui imputable, ont fait perdre au vendeur une chance certaine de ne pas avoir contracté à des conditions plus avantageuses.

Aussi, le notaire a formé un pourvoi en cassation alléguant, comme moyen, la violation, par les juges du fond, de l’article 1240 du Code civil (N° Lexbase : L0950KZ9), en caractérisant sa faute et en le condamnant, par l’engagement de sa responsabilité civile délictuelle, à réparer le préjudice consistant en la perte de chance de réaliser l’opération projetée sans avoir retenu que le vendeur, en se prévalant de la nullité de la promesse et en refusant, au bénéficiaire, toute prorogation du délai de levée d’option, avait lui-même provoqué l’échec de la vente de nature à exclure son droit à réparation.

Reprenant, à son compte, le moyen allégué par le demandeur au pourvoi, la Cour de cassation casse l’arrêt rendu par la cour d’appel. Sans se prononcer quant à la caractérisation d’une faute du notaire qui aurait consisté, à s’être abstenu d’informer le promettant sur les risques de la non-réalisation de la promesse et de le conseiller au sujet des options favorables, ni remettre en cause l’existence d’un préjudice subi par le vendeur résultant du défaut d’aboutissement de l’opération, la Haute juridiction, confortant l’argumentaire développé par le notaire, exclut le droit à réparation du vendeur au motif, qu’en se prévalant de la nullité de la promesse de vente et en refusant à l'acquéreur toute prorogation du délai de levée de l'option, celui-ci a provoqué volontairement le préjudice résultant de l’échec de l’opération envisagée par l’avant-contrat, faisant obstacle à son droit à indemnisation.

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