[Brèves] Précisions sur l’opposabilité du bail dans le cadre de la procédure de saisie immobilière

► La délivrance d’un commandement valant saisie immobilière n’interdit pas la conclusion d’un bail ou la reconduction tacite d’un bail antérieurement conclu ;

► le bail même conclu après la publication du commandement valant saisie immobilière, est opposable à l’adjudicataire, s’il a été porté à sa connaissance, avant l’audience d’adjudication.

Telles sont les précisions apportées par un arrêt de la deuxième chambre civile de la Cour de cassation rendu le 27 février 2020 (Cass. civ. 2, 27 février 2020, n° 18-19.174, FS-P+B+I N° Lexbase : A49673G3).

Faits et procédure. En l’espèce, dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière, le bien saisi avait fait l’objet d’un bail conclu antérieurement à la procédure. Il ressort du jugement d’adjudication, que les locataires ont émis une contestation qui a été rejetée par le juge de l’exécution, qui a retenu que le procès-verbal de description, ainsi que « le procès-verbal d’apposition de placard » mentionnaient que le bien faisait l’objet d’un bail. Faute d’enchère, le bien a été adjugé au créancier poursuivant. Ce dernier a fait délivrer un commandement de quitter les lieux, tant à la société débitrice, qu’aux locataires, et l’huissier a procédé à l’expulsion. La société débitrice, et les deux locataires, ont saisi le juge de l’exécution afin de voir annuler les opérations d’expulsion.

Le pourvoi. Les demandeurs au pourvoi font grief à l’arrêt rendu par la cour d’appel de Basse-Terre le 30 avril 2018, d’avoir violé les dispositions de l’article L. 321-4 du Code des procédures civiles d’exécution (N° Lexbase : L5876IR3), en retenant que les locataires n’avaient aucun droit propre à opposer à la société adjudicataire lors de la procédure d’expulsion, et d’avoir ordonné la vente des biens inventoriés dans le procès-verbal d’expulsion. En l’espèce, les juges d’appel ont retenu que le contrat de bail était venu à expiration au 31 août 2014 et n’avait pu se reconduire tacitement du fait de la saisie opérée.

Solution de la Cour. Le raisonnement est censuré par la Cour suprême, qui casse et annule l’arrêt et qui énonce la solution précitée, au visa de L. 321-4 du Code des procédures civiles d’exécution (N° Lexbase : L5876IR3).

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