[Brèves] Valeur d’acquisition d’un bien à titre gratuit : faut-il prendre en compte la valeur d’origine ou la valeur rectifiée ?

►Pour le calcul du montant de la plus-value taxable en cas de cession d’un bien immobilier acquis à titre gratuit, le prix d’acquisition de ce bien doit être fixé à la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation.

Telle est la solution retenue par le Conseil d’Etat dans un arrêt du 27 novembre 2019 (CE 10° et 9° ch.-r., 27 novembre 2019, n° 418379, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A6990Z3B).

En l’espèce, une villa appartient en indivision à la requérante et une SCI. La requérante a fait donation de la nue-propriété de sa part indivise à ses trois fils. La propriété est par la suite vendue. A l’occasion de cette vente, le requérant revendique le bénéfice de l’exonération d’imposition sur les plus-values de cession au motif que cette villa était sa résidence principale. A l’issue d’un examen contradictoire de la situation fiscale personnelle du requérant, l’administration remet en cause cette exonération.

La rectification définitive de la valeur vénale retenue pour le calcul des droits de mutation postérieurement à la cession ouvre la possibilité pour le contribuable, de demander la prise en compte de la valeur rectifiée soit dans le cadre d’un litige en cours relatif à cette imposition, la fixation de la valeur rectifiée devant alors être regardée comme un évènement de nature à rouvrir le délai de réclamation (CGI, art. R. 196-1 N° Lexbase : L4380IXI). Il n’en va autrement que si l’administration établit que la valeur retenue pour les droits d’enregistrement était dépourvue de toute signification, c’est-à-dire qu’elle est sans rapport avec la valeur réelle du bien.

Ici, deux ans après la cession de la villa l’administration a procédé, pour l’imposition aux droits de mutation de la donation-partage dont avait bénéficié le requérant à un rehaussement de la valeur d’acquisition du bien par une proposition de rectification du 28 juin 2012. Le litige a été soumis à l’appréciation de la commission départementale de conciliation, qui a fixé la valeur de la part indivise de la nue-propriété de la villa en cause à la somme de 4 268 297 euros, au lieu des 880 000 euros déclarés lors de la donation-partage. D’où une mise en recouvrement d’imposition correspondante au titre des droits de mutation à titre gratuit le 23 février 2015.

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