[Brèves] Résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs au jugement d’ouverture : absence d’obligation, pour le bailleur, de délivrer le commandement visant la clause résolutoire

► Lorsque le juge-commissaire est saisi, sur le fondement de l’article L. 641-12, 3°, du Code de commerce (N° Lexbase : L8859ING) d’une demande de constat de la résiliation de plein droit du bail d’un immeuble utilisé pour l’activité de l’entreprise, en raison d’un défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire du preneur, cette procédure, qui obéit à des conditions spécifiques, est distincte de celle qui tend, en application de l’article L. 145-41 du Code de commerce (N° Lexbase : L1063KZE), à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de sorte que le bailleur n’est pas dans l’obligation de délivrer le commandement exigé par ce texte.

Tel est l’enseignement d’un arrêt rendu par la Chambre commerciale de la Cour de cassation le 9 octobre 2019 (Cass. com., 9 octobre 2019, n° 18-17.563, FS-P+B+I N° Lexbase : A6604ZQN).

L’affaire. En l’espèce, une SCI a donné en location des locaux destinés à l’exercice de l’activité commerciale d’une société. Cette dernière a été mise en liquidation judiciaire. Le juge-commissaire a autorisé la cession du fonds de commerce de la société débitrice. La SCI a, par la suite, demandé au juge-commissaire de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dus postérieurement à l’ouverture de la liquidation judiciaire. L’acte de cession du fonds de commerce, comprenant le droit au bail, sous les conditions que l’ordonnance l’autorisant ne soit pas infirmée et du prononcé d’une décision définitive rejetant la demande de constatation de la résiliation du bail. Le juge-commissaire a alors rejeté la requête tendant à la constatation de la résiliation du bail.

L’arrêt d’appel. La cour d’appel (CA Paris, Pôle 5, 8^ème ch., 4 avril 2018, n° 17/19289 N° Lexbase : A0170XKI) confirme le jugement ayant rejeté le recours contre cette ordonnance. Pour ce faire, elle retient que les dispositions de l’article L. 622-14 du Code de commerce (N° Lexbase : L8845INW) ne dérogent pas à celles de l’article L. 145-41 du même code prévoyant, en cas de clause résolutoire, la délivrance préalable d’un commandement, le liquidateur pouvant solliciter des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, tant que la résiliation du bail n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. En outre, le fait pour le bailleur d’opter pour la saisine du juge-commissaire, plutôt que celle du juge des référés, ne le dispense pas de la délivrance préalable du commandement visant la clause résolutoire.

La décision. Sur pourvoi formé par la bailleresse, la Cour de cassation, énonçant le principe précité, censure l’arrêt d’appel : en effet, selon elle, le bailleur, qui agissait devant le juge-commissaire pour lui demander la constatation de la résiliation de plein droit du bail, sans revendiquer le bénéfice d’une clause résolutoire, n’était pas dans l’obligation de délivrer le commandement exigé par l’article L. 145-41 du Code de commerce (N° Lexbase : L1063KZE).

Revirement. La Cour de cassation opère ici un revirement de jurisprudence puisqu’elle avait précédemment jugé que les dispositions de l'article L. 622-14 du Code de commerce (N° Lexbase : L8845INW), applicables en sauvegarde et en redressement, par renvoi de l’article L. 631-14 (N° Lexbase : L7317IZZ) -identiques à celles de l’article L. 641-12- ne dérogent pas aux dispositions de l'article L. 145-41 du même code prévoyant, en cas de clause résolutoire, la délivrance préalable d'un commandement (Cass. com. 28 juin 2011, n° 10-19.331, F-D (N° Lexbase : A6449HUE ; cf. les Ouvrages «Entreprises en difficulté» N° Lexbase : E0294EUG et «Baux commerciaux» {"IOhtml_internalLink": {"_href": {"nodeid": 30915, "corpus": "encyclopedia"}, "_target": "_blank", "_class": "color-encyclopedia", "_title": "La r\u00e9siliation du bail commercial pour d\u00e9faut de paiement des loyers post\u00e9rieurs au jugement d'ouverture d'une proc\u00e9dure de liquidation judiciaire", "_name": null, "_innerText": "N\u00b0\u00a0Lexbase\u00a0: E2020EPI"}}).

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