[Brèves] Syndicat secondaire : sa création ne peut être implicite !

► La circonstance que le règlement de copropriété prévoie des parties communes spéciales et que soient appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés sont appelés à délibérer ne suffit pas à caractériser la création d'un syndicat secondaire des copropriétaires.

Telle est la précision apportée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, aux termes d’un arrêt rendu le 14 mars 2019 (Cass. civ. 3, 14 mars 2019, deux arrêts, n° 18-10.214, FS-P+B+I N° Lexbase : A0258Y4C et n° 18-10.217, FS-D N° Lexbase : A0266Y4M).

Dans ces deux affaires, les copropriétaires d'un lot dans un ensemble immobilier composé de deux immeubles et soumis au statut de la copropriété, avaient assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d’une assemblée générale réunissant les copropriétaires de l'un des deux immeubles, et, subsidiairement des résolutions.

Pour déclarer irrecevable la demande, la cour d’appel avait retenu, par motifs propres et adoptés, que l'ensemble immobilier comprenait deux immeubles collectifs et que l'article 5 du règlement de copropriété indiquait que les charges communes de chaque immeuble collectif comprendraient toutes les dépenses nécessitées par la jouissance commune de cet immeuble, qu'il en résultait que ce règlement avait prévu une gestion autonome du bâtiment B avec spécialisation des charges, laquelle avait abouti à l'existence d'un syndicat secondaire, peu important que le terme n'ait pas été employé dans le règlement.

Le raisonnement est censuré par la Haute juridiction qui énonce la solution précitée, au visa des articles 3, 4 et 27 de la loi du 10 juillet 1965. On rappellera, en effet, que la constitution d’un syndicat secondaire doit résulter d’une décision d’assemblée générale spéciale (cf. l’Ouvrage «Droit de la copropriété», Les conditions de constitution d'un syndicat secondaire N° Lexbase : E5981ETP).

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