[Brèves] Sur le bénéficiaire du droit de préférence en cas de vente du local commercial : exclusion de l’«ancien» locataire qui s’est maintenu dans les lieux dans l’attente du paiement de son indemnité d’éviction

Le bail commercial ayant pris fin avant la réalisation de la vente du local commercial, l’exploitant du fonds de commerce ne peut se prévaloir du bénéfice du droit de préemption prévu par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce (N° Lexbase : L4978I3R), quand bien même il occupait encore les lieux au moment de la vente dans l’attente du paiement de son indemnité d'éviction. Telle est la précision apportée par la cour d’appel de Paris dans un arrêt du 28 mars 2018 (CA Paris, Pôle 5, 3^ème ch., 28 mars 2018, n° 16/13272 N° Lexbase : A3376XIU).

Pour rappel, l'article 14 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 (N° Lexbase : L4967I3D), publiée au Journal officiel du 19 juin 2014, a instauré un droit de préemption au bénéfice du locataire commercial en cas de mise en vente des locaux à usage commercial ou artisanal dans lequel est exploité le fonds, ainsi codifié à l'article L. 145-46-1 du Code de commerce. Selon l'article 21-III de la loi du 18 juin 2014, l'article 14 de la présente loi s'applique à toute cession d'un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi. La vente est intervenue postérieurement à l'entrée en vigueur de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce.

En l’espèce, le bail a pris fin le 31 mai 2013 par l'effet du congé portant refus du renouvellement avec offre d'indemnité d'éviction. La cour retient que le locataire a certes le droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction aux clauses et conditions du bail expiré, mais le droit de préemption dont il se prévaut n'est pas prévu contractuellement et il n'a plus la qualité d'un locataire titulaire d'un bail en cours mais celle d'un locataire évincé. D'ailleurs, il n'est plus redevable d'un loyer mais d'une indemnité d'occupation qui peut être à titre provisoire fixée au montant de l'ancien loyer en l'attente de sa fixation définitive. Dans ces conditions, le bail ayant pris fin avant la réalisation de la vente, il ne peut se prévaloir du bénéfice du droit de préemption. Par conséquent, il convient de débouter le locataire de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente du local commercial à un tiers (cf. l’Ouvrage «baux commerciaux» N° Lexbase : E4283E7R).

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