[Jurisprudence] Indemnité d'éviction : des conséquences de l'accession d'une construction sur le montant des frais de réinstallation

Dès lors que le refus de renouvellement met fin au bail et permet au bailleur, en vertu d'une clause du bail, d'accéder aux constructions sans indemnité, le preneur est évincé d'un terrain sans bâtiment et le coût du nouveau bâtiment que le preneur a dû construire pour exercer son activité ne peut donner droit à une indemnisation dans le cadre de l'indemnité d'éviction. Tel est l'enseignement d'un arrêt rendu le 21 mai 2014 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation.
En l'espèce, par acte du 1er mars 1990, un locataire s'était vu consentir un bail commercial portant sur un terrain sur lequel il s'engageait à construire un bâtiment (hangar de stockage et bureaux) devant accéder au bailleur sans indemnité en fin de jouissance. Le locataire y exerçait une activité de négoce de matériaux de construction et une activité relative aux travaux publics. Par acte du 22 avril 1999, le bailleur avait refusé la demande de renouvellement de bail formée le 3 mars précédent par le preneur, sans offrir d'indemnité d'éviction. Le locataire l'a alors assigné notamment en paiement d'une telle indemnité, le litige s'étant noué pour l'essentiel sur l'évaluation des frais de réinstallation, le locataire ayant été contraint de construire un nouveau bâtiment. Aux termes de l'article L. 145-14 du Code de commerce (N° Lexbase : L5742AII), l'indemnité d'éviction "comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre".

Le locataire ayant reconnu avoir pu déplacer son fonds et conserver la majeure partie de sa clientèle, l'indemnité d'éviction à laquelle il avait, sur le principe, droit devait correspondre à une indemnité de transfert ou de déplacement. Pour évaluer cette indemnité, la cour d'appel avait retenu que les frais de réinstallation devaient prendre en compte l'obligation dans laquelle le locataire s'était trouvé, pour se réinstaller, d'édifier un immeuble. Elle avait accordé à ce titre la somme de 750 000 euros correspondant non au prix du nouvel immeuble, mais au prix de l'immeuble initialement construit (975 000 euros) réduit en raison de sa vétusté "qui aurait occasionné des frais d'entretien supérieurs à ceux du nouveau bâtiment". Le bailleur s'est pourvu en cassation notamment sur ce point. Il invoquait la clause du bail qui différait l'accession en fin de jouissance et sans indemnité au profit du preneur et qui faisait obstacle, selon lui, à l'indemnisation du preneur pour l'édification du nouveau bâtiment.

La question était ainsi posée à la Cour de cassation de savoir si l'indemnité d'éviction devait, en présence d'une telle clause d'accession, inclure les frais de réinstallation correspondant au coût de la construction d'un nouveau bâtiment.

I - Régime de l'accession des constructions et ouvrages en matière de bail

L'article 546 du Code civil (N° Lexbase : L3120AB8) dispose que "la propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s'appelle droit d'accession". L'article 551 (N° Lexbase : L1057ABR) précise que "ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire, suivant les règles qui seront ci-après établies", à savoir les articles 552 (N° Lexbase : L3131ABL) à 564 de ce code en ce qui concerne l'accession en matière immobilière.

Il est admis que l'accession est, en principe, immédiate et qu'elle se produit au fur et à mesure de l'union ou de l'incorporation (voir, par exemple, Cass. civ. 3, 27 mars 2002, n° 00-18.201, FS-P+B N° Lexbase : A3912AYK). Dans le cadre d'un bail, toutefois et en l'état actuel de la jurisprudence, l'accession est en principe différée à la fin de la location. Le preneur reste propriétaire pendant la durée de la location (Cass. civ. 1, 23 octobre 1990, n° 88-20.296 N° Lexbase : A4088AHU ; Cass. civ. 3, 5 janvier 2012, n° 10-26.965, FS-P+B N° Lexbase : A0278H98), si les constructions ont été régulièrement édifiées (Cass. civ. 3, 4 avril 2002, n° 01-70.061, FS-P+B N° Lexbase : A4417AYA) et sauf accord contraire des parties au bail (Cass. civ. 1, 1er décembre 1964, n° 58-11.561 N° Lexbase : A6100ICW). Le bail renouvelé étant un nouveau bail, l'accession ne se produit pas, en principe, à la fin des relations contractuelles, mais au moment du renouvellement (Cass. civ. 3, 27 septembre 2006, n° 05-13.981, FS-P+B+I N° Lexbase : A3478DRA). Les parties peuvent aussi valablement écarter l'accession pendant la durée de leurs rapports contractuels en stipulant une accession "à la sortie du locataire" (Cass. civ. 3, 22 juin 1988, n° 87-13.532 N° Lexbase : A9521ATS ; Cass. civ. 3, 21 mai 2014, n° 13-12.592, FS-P+B N° Lexbase : A4921MM9), "à la fin de la jouissance du locataire" (Cass. civ. 3, 21 mars 2001, n° 99-16.640, FS-P+B N° Lexbase : A9901ASI) ou "à la fin du bail et à défaut de renouvellement" (Cass. civ. 3, 4 avril 2002, n° 01-70.061, FS-P+B N° Lexbase : A4417AYA).

L'article 555, alinéa 1er, du Code civil (N° Lexbase : L3134ABP) régit le sort des "constructions" et "ouvrages" édifiées par un tiers sur le terrain d'un propriétaire et les droits respectifs de chacun quant à ces constructions (droit pour le bailleur d'en conserver la propriété ou de demander leur retrait et indemnisation du tiers). Il a été jugé qu'un preneur était "un tiers" au sens de ce texte qui s'applique en conséquence aux ouvrages et constructions édifiés par le preneur, même autorisés par le bailleur et sauf convention contraire (Cass. civ. 3, 10 novembre 1999, n° 97-21.942 N° Lexbase : A8709AHZ ; Cass. civ. 3, 18 janvier 2011, n° 09-71.933, F-D N° Lexbase : A2885GQW ; Cass. civ. 3, 5 janvier 2012, n° 10-26.965, FS-P+B N° Lexbase : A0278H98 ; Cass. civ. 3, 17 décembre 2013, n° 12-15.916, FS-P+B N° Lexbase : A7627KSB). Le preneur n'est pas en revanche, et en principe, un tiers de "bonne foi" au sens de l'article 555 du Code civil (Cass. civ. 3, 27 novembre 2002, n° 01-02.601, FS-D N° Lexbase : A1221A4Y) qui prévoit que dans cette hypothèse, le propriétaire ne pourra exiger la suppression des ouvrages ou constructions.

L'ensemble de ces règles issues du Code civil et telles qu'interprétées par la jurisprudence, sont supplétives et les parties à un bail commercial peuvent contractuellement décider de la manière dont se produira l'accession, de la possibilité ou non pour le bailleur de demander la destruction des constructions et du droit ou non du preneur à une indemnité s'il décide de les conserver. Ainsi, par exemple, la clause qui fait obligation au preneur de rendre le terrain nu et débarrassé de tous matériaux en fin de location prive le locataire du droit à une indemnisation au titre de la perte de constructions (Cass. civ. 3, 30 mai 2012, n° 11-17.364, F-D N° Lexbase : A5341IMR).

Dans l'arrêt rapporté, et selon les termes du pourvoi, le bail stipulait la clause suivante "les constructions édifiées par le preneur, et les aménagements qui y auront été effectuées, resteront la propriété du preneur pendant toute la durée du bail et de ses éventuels renouvellements. En fin de jouissance du preneur, toutes les constructions édifiées deviendront la propriété du bailleur sans indemnité d'aucune sorte au preneur et sans que cette accession ait besoin d'être constatée par acte". Les parties avaient donc dérogé au droit commun en ce que, d'une part, l'accession ne devait pas avoir lieu en fin de bail mais à la fin de la jouissance du preneur et en ce que, d'autre part, il était prévu que cette accession se ferait sans indemnité.

II - L'indemnisation du coût de la reconstruction au regard des règles de l'accession et de l'indemnisation du preneur au titre de ses constructions

L'indemnité dite d'éviction doit correspondre au préjudice causé par le défaut de renouvellement et si la reconstruction a été rendue nécessaire du fait de l'éviction, elle devrait, en principe, faire l'objet d'une indemnisation.

Toutefois, compte tenu des règles de l'accession et de l'existence d'un bâtiment construit par le preneur, la question se posait préalablement de savoir, afin de déterminer l'indemnité d'éviction, ce que comprenait l'assiette du bail.

Si du fait de l'absence d'accession, le preneur est évincé d'un terrain nu, il peut être soutenu qu'il n'existe pas de raison de l'indemniser du coût de la reconstruction.

La jurisprudence pouvait être invoquée en ce sens. Dans une décision du 30 octobre 1961, la Cour de cassation a approuvé les juges du fond qui, dans le cadre de la fixation d'une indemnité d'éviction, avaient refusé d'indemniser le locataire du coût des constructions qu'il avait édifiées dans la mesure où il avait été autorisé à édifier toutes constructions sur le terrain à charge de rendre les lieux dans leur état primitif (Cass. com., 30 octobre 1961, n° 58-10.883 N° Lexbase : A2903AU3 ; voir également, Cass. civ. 3, 7 avril 1994, n° 92-12.093 N° Lexbase : A1448AU8). La question n'était, toutefois, pas directement celle de l'indemnisation du coût de la reconstruction mais de celle du bâtiment duquel le preneur était évincé. La réponse n'a pas, non plus, été directement et expressément rendue sous l'angle de l'accession, mais plus précisément sous celui, certes lié, de l'indemnisation de constructions édifiées par le preneur.

Dans une décision du 14 décembre 1964, plus proche de l'arrêt rapporté, la Cour de cassation a approuvé les juges du fond de n'avoir pas pris en compte, dans le cadre de l'indemnité d'éviction, le coût de la reconstruction sur le nouvel emplacement, une décision de justice devenue définitive précédemment rendue ayant mis à la charge du preneur l'enlèvement des constructions dont il devait conserver aux termes du bail la propriété exclusive (Cass. com., 14 décembre 1964, n° 62-10.549 N° Lexbase : A6796MPE).

Dans l'arrêt rapporté, le bail prévoyait que les constructions du preneur resteraient sa propriété pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements. Le refus de renouvellement du bailleur ayant mis fin au bail, il devrait en être conclu que la construction a fait accession. C'est ce qu'affirme la Cour de cassation en précisant que "le refus de renouvellement avait mis fin au bail et permis au bailleur d'accéder aux constructions sans indemnité". Toutefois, elle précise également qu'il résulte de cette observation que le preneur a été évincé d'un terrain sans bâtiment.

Si ces évènements (éviction/accession) se situent dans un instant de raison, il n'en reste pas moins qu'il semble devoir être compris de cette solution que l'éviction précède chronologiquement l'accession. Le raisonnement de la Cour de cassation interroge néanmoins puisqu'elle semble déduire de l'accession l'éviction d'un terrain nu.

Sur le moment précis de la réalisation de l'accession et ses conséquences par rapport aux droits liés à l'évènement qui la provoque, il a déjà été jugé, par exemple, que :

- l'indemnité d'expropriation du preneur doit inclure les constructions édifiées sur le terrain, même si l'expropriation entraîne la résiliation du bail et en principe l'accession (Cass. civ. 3, 5 janvier 2012, n° 10-26.965, FS-P+B N° Lexbase : A0278H98) ;

- le bailleur ne peut obtenir une indemnisation au titre des aménagements du preneur même si le bail avait pris fin à la suite de la destruction de la chose louée, les biens n'existant plus et ayant appartenu au preneur au jour de la résiliation (Cass. civ. 3, 20 avril 2005, n° 03-20.927, FS-D N° Lexbase : A9635DHC).

C'est à notre connaissance la première fois que la Cour de cassation se prononce de manière aussi claire sur les effets de l'accession sur le montant de l'indemnisation du preneur évincé au titre des frais de réinstallation, même si cette décision soulève des interrogations.

La question se pose en effet, à la lecture de l'arrêt commenté, de savoir si la solution serait identique s'il n'était pas prévu que l'accession intervienne sans indemnisation car la Cour de cassation prend soin de relever cette absence d'indemnisation. Toutefois, même si le bailleur était tenu d'indemniser le preneur, ne faudrait-il pas considérer que le preneur resterait évincé d'un terrain nu ?

En réalité, deux types d'indemnisation semblent devoir être distinguées : l'indemnisation du preneur pour ses constructions et l'indemnisation du preneur au titre des frais de réinstallations pour le coût de la reconstruction. L'arrêt d'appel objet du pourvoi (CA Aix-en-Provence, 5 octobre 2012, n° 10/13730 N° Lexbase : A9431ITH) ayant donné lieu à l'arrêt du 21 mai 2014 avait opéré cette distinction en prétendant accorder une indemnisation non pour le coût du bâtiment construit, mais pour le coût de la reconstruction. Elle avait, toutefois, considéré qu'il fallait comparer non un terrain nu mais un terrain avec bâtiment avec le nouveau local, solution rejetée par la Cour de cassation.

Par ailleurs, il doit être relevé que dans l'arrêt rapporté, l'accession avait été reportée en fin de jouissance et non en fin de bail. Même si lorsqu'elle énonce sa solution, la Cour de cassation ne met pas l'accent sur cette spécificité, la question se pose également de savoir si la règle serait identique en cas d'accession en fin de bail, dès lors que dans ce cas, si le bail était renouvelé, la construction devrait être prise en compte pour le calcul des frais de réinstallation lors de l'éviction à l'issue de ce renouvellement.

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