[Brèves] Vileté du prix d’une promesse unilatérale de vente : appréciation à la date de la promesse ou à celle de la levée d’option ?

► La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l'exercice de la faculté d'option du bénéficiaire, de sorte que la vileté du prix s'apprécie, à la différence de l'action en rescision pour lésion ouverte dans les conditions prévues par les articles 1674 et suivants du Code civil, à la date de la promesse et non à celle de la levée d'option.

En l’espèce, par acte authentique du 21 octobre 1971, une promesse de vente portant sur parcelle a été consentie pour quatre années à compter du 1^er novembre 1971, durée tacitement prorogée et prenant fin un an après la mise en service d'une rocade à proximité de la parcelle et dont le principe de la construction était acquis.

Par lettre recommandée du 1^er juin 2011, le promettant a indiqué au bénéficiaire qu'il considérait la promesse de vente comme caduque.

Le 18 novembre 2016, le bénéficiaire a levé l'option, dans le délai prévu par la promesse, la rocade devant être ouverte à la circulation le 24 novembre suivant.

Sans réponse du promettant, le bénéficiaire l'a assigné, le 17 janvier 2018, aux fins de transfert de propriété de la parcelle et de condamnation au paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive.

La cour d’appel avait rejeté la demande de transfert de la propriété de l'immeuble promis, après avoir retenu la nullité de la promesse pour vileté du prix (CA Aix-en-Provence, 5 janvier 2021, n° 19/16719 N° Lexbase : A66624BD).

En effet, elle avait retenu que l'appréciation du prix s'effectuait, non pas à la date de la promesse, mais à celle de l'échange de l'accord des volontés, c'est-à-dire à la date de levée de l'option par le bénéficiaire, soit en l'occurrence le 18 novembre 2016, la disparité entre les offres de prix obtenues par le promettant et la proposition d'achat émanant du bénéficiaire établissant le caractère ni réel ni sérieux du prix et conduisant à la nullité de l'acte.

À tort, selon la Haute juridiction, qui énonce la solution précitée, au visa des articles 1101 N° Lexbase : L1190ABP et 1134, alinéa 1^er N° Lexbase : L1234ABC, du Code civil, dans leurs rédactions antérieures à celles issues de l'ordonnance n° 2016-131, du 10 février 2016 N° Lexbase : L4857KYK, et 1591 du même code N° Lexbase : L1677ABQ.

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