[Brèves] Conditions de reconnaissance de l’existence d’un lot transitoire

► Dès lors qu’un lot comprend pour sa partie privative un droit exclusif d’utiliser le sol pour édifier une construction et une quote-part des parties communes, il constitue un lot transitoire.

Avant l’entrée en vigueur de la loi n° 2018-1021, du 23 novembre 2018, portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique N° Lexbase : L8700LM8, la Cour de cassation avait défini le lot transitoire comme un « lot privatif composé pour sa partie privative du droit exclusif d'utiliser le sol pour édifier une construction et d'une quote-part de parties communes » (Cass. civ. 3, 3 novembre 2016, n° 15-14.895 et n° 15-15.113, F-D N° Lexbase : A9106SEY). Il était indispensable que la partie privative soit constituée du droit de construire un ou plusieurs bâtiments (Cass. civ. 3, 18 septembre 2013, n° 12-16.357 à n° 12-16.361, FS-D N° Lexbase : A4960KLB).

Il est désormais admis que ces lots constituent des lots de copropriété et comme tels, ils participent aux charges générales de copropriété (Cass. civ. 3, 30 juin 1998, n° 96-20.758, publié au bulletin N° Lexbase : A5555ACQ ; Cass. civ. 3, 7 avril 2004, n° 02-14.670, FS-P+B N° Lexbase : A8302DB4), sauf à démontrer qu'un tel équipement ne leur était d'aucune utilité (Cass. civ. 3, 10 octobre 2007, n° 06-18.122, FS-P+B N° Lexbase : A7386DY9).

Les propriétaires de deux lots, situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, avaient assigné le propriétaire du troisième lot (lot n° 2) et le syndicat des copropriétaires en constatation de l’inexistence du lot n° 2 et en dénégation de la soumission de l'immeuble au statut de la copropriété.

Dans un premier arrêt (Cass. civ. 3, 17 juin 2021, n° 20-13.798, F-B N° Lexbase : A65594WT), la Cour de cassation avait été amenée à se prononcer sur l’application de l'article 206 de la loi précitée du 23 novembre 2018, qui laissait un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi pour mettre le règlement de copropriété en conformité avec les dispositions relatives au lot transitoire. La Cour avait estimé que le délai laissé aux syndicats des copropriétaires pour mettre en conformité leur règlement de copropriété excluait l'application de l’article 1^er de la loi n° 65-557, du 10 juillet 1965 N° Lexbase : L5536AG7.

La cour d'appel de renvoi a estimé que le lot n° 2 était bien un lot transitoire et que le statut de la copropriété s’appliquait. La Cour de cassation a approuvé le raisonnement de la cour d'appel qui a constaté que ce lot n° 2 comprenait, d’une part, le droit exclusif d’utiliser une partie du sol pour construire un bâtiment et, d’autre part, une quote-part de parties communes, celles-ci étant, à défaut de précision dans le règlement de copropriété, définies par la loi.

Cette solution est logique et rejoint ce que la loi du 23 novembre 2018, non applicable en l’espèce, a retenu pour la définition du lot transitoire. Désormais, l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que :

« Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote part de parties communes, lesquelles sont indissociables. Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d'une quote-part de parties communes correspondante.

La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété ».

Il est donc nécessaire que l’existence de ce lot transitoire soit mentionnée dans le règlement de copropriété et que celui-ci comporte une description précise des constructions à y édifier.

Cette reconnaissance du lot transitoire comme un vrai lot de copropriété est importante, car elle permet d’appliquer le statut de la copropriété à l'immeuble dès lors qu’au moins un autre lot existe dans l'immeuble.

Par ailleurs, le copropriétaire reconnu titulaire du droit de construire n’est pas tenu d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour procéder à la construction, par dérogation aux dispositions de l’article 25, b, imposant l'autorisation de l'assemblée pour les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble (Cass. civ. 3, 4 novembre 2010 n° 09-70.235, FS-P+B N° Lexbase : A5650GDM ; Cass. civ. 3, 8 juin 2011 n° 10-20.276, FS-P+B N° Lexbase : A4977HTI).

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