[Brèves] Dispositif « Robien » : quelle surface à prendre en compte pour l'appréciation du respect du plafond de loyer ?

► Le dispositif « Robien » permet la déduction d’un amortissement calculé sur le prix d’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location. Le Conseil d’État est revenu dans un arrêt du 17 mai 2024, sur l’appréciation du respect du plafond de loyer auquel est soumis le bénéfice du dispositif.

Faits. Les requérants ont fait l'objet d'un contrôle sur pièces de leurs déclarations fiscales, à l'issue duquel l'administration fiscale a remis en cause la déduction de leurs revenus fonciers, au titre des années 2013 à 2015, d'amortissements pratiqués dans le cadre du dispositif dit « Robien ».

Procédure. Le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté leur demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis. La cour administrative d'appel de Versailles a rejeté leur appel formé contre ce jugement (CAA Versailles, 21 juin 2022, n° 21VE00267 N° Lexbase : A2528787).

Aux termes de l’article R* 111-2 du Code de la construction et de l’habitation N° Lexbase : L8631IAW que la surface et le volume habitables d'un logement doivent être de quatorze mètres carrés et de trente-trois mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l'établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants, et de dix mètres carrés et vingt-trois mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.

La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

En l’espèce, l'administration fiscale a considéré que certaines des pièces des logements à raison desquels les requérants avaient entendu bénéficier du dispositif « Robien », devaient être regardées comme des sous-sols, de sorte que leur surface ne pouvait être prise en compte dans sa totalité pour la détermination de la surface habitable des logements, utilisée aux fins d'apprécier le respect du plafond de loyer applicable dans le cadre de ce dispositif, exprimé en euros par mètre carré de surface habitable.

Pour le Conseil d’État, la surface à prendre en compte pour l'appréciation du respect du plafond de loyer auquel est soumis le bénéfice du dispositif « Robien », correspond à la surface habitable au sens de l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation précité, dont les dispositions excluent la prise en compte des sous-sols, augmentée de la moitié, dans la limite de huit mètres carrés par logement, de la surface des annexes au nombre desquelles figurent les sous-sols.

La seule circonstance que le plancher d’une pièce soit situé en dessous du niveau du sol ne conduit pas nécessairement à la qualifier de sous-sol. Une telle pièce échappe à cette qualification lorsqu’eu égard :

• d’une part, à ses caractéristiques physiques, notamment aux ouvertures sur l’extérieur dont elle dispose, permettant d’assurer un éclairage naturel suffisant, et ;
• d’autre part, aux aménagements dont elle a fait l’objet en vue de l’affecter à l’habitation, elle ne peut être regardée comme exclue de la surface habitable au sens de ces dispositions.

Par suite, en estimant que les pièces en cause se trouvaient dépourvues d'éclairage naturel suffisant et que par suite, quels que fussent les aménagements réalisés en vue d'assurer leur habitabilité, elles devaient être regardées comme des sous-sols, la cour administrative d'appel n'a pas commis d'erreur de droit.

Le pourvoi des requérants est rejeté.

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