[Brèves] L’état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur ne vaut rien…

► Un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.

La solution semble couler de l’évidence ; toujours est-il que la Haute juridiction, en décidant de publier cette décision au bulletin, rendue au terme d’une motivation enrichie, a estimé utile de rappeler les principes en la matière.

Selon l'article 3-2, de la loi n° 89-462, du 6 juillet 1989 N° Lexbase : Z00049UY, si l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, il est établi par un huissier de justice, devenu commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

La Cour de cassation décide qu'un constat d'huissier de justice, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties (Cass. civ. 1, 12 avril 2005, n° 02-15.507, F-P+B N° Lexbase : A8594DHR).

Comme indiqué supra, il s'en déduit, selon la Haute juridiction, qu'un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.

En l’espèce, le tribunal avait constaté que le bailleur, qui avait connaissance du départ des lieux des locataires, ne démontrait pas avoir tenté d'établir amiablement l'état des lieux de sortie de manière contradictoire et n'avait pas fait appel à un huissier de justice.

Il en résulte que l'état des lieux de sortie invoqué par le bailleur ne pouvait faire la preuve des dégradations qui y étaient listées et qui étaient imputables aux locataires.

On ajoutera que le bailleur a donc tout intérêt à faire appel à un commissaire de justice, lorsque l’état des lieux de sortie ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties : quand bien même le formalisme de convocation ne serait pas respecté, et ne lui permettrait pas de réclamer le partage des frais (v. tout récemment : Cass. civ. 3, 26 octobre 2023, n° 22-20.183, FS-B N° Lexbase : A42881PI), le constat d’huissier pourra être admis comme élément de preuve (Cass. civ. 3, 2 octobre 1996, n° 94-21.486, publié au bulletin N° Lexbase : A0147ACG), ce qui lui coûtera probablement moins cher que d’être dépourvu de preuve et ainsi privé de la possibilité de réclamer toute somme au titre des dégradations locatives.

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