Aux termes d'un arrêt rendu le 17 janvier dernier et publié sur son site internet, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a affirmé que, lorsque le syndic a, de sa propre initiative, décidé de faire procéder à des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, la ratification de ces travaux urgents par l'assemblée générale ne peut résulter implicitement de l'approbation des comptes (Cass. civ. 3, 17 janvier 2007, n° 05-17.119, publié
N° Lexbase : A5718DTX. Voir, déjà en ce sens, Cass. civ. 3, 1er février 2005, n° 03-19.787, F-D
N° Lexbase : A6367DGW). En l'espèce, un syndicat des copropriétaires a fait assigner la propriétaire d'un studio, en paiement d'un arriéré de charges de copropriété comprenant, notamment, le paiement de travaux réalisés à l'initiative du syndic. Le tribunal accueille cette demande en retenant que ces travaux n'ont pas été votés, mais effectués à l'initiative du syndic, et qu'ils ont été implicitement, mais nécessairement, approuvés par les assemblées générales qui ont suivi, l'approbation des comptes valant ratification des travaux. La Cour de cassation, par un attendu de principe, va censurer le jugement. En effet, elle rappelle, d'une part, les dispositions de l'article 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 (
N° Lexbase : L8032BB4) selon lesquelles, "
lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale". Le tribunal, en retenant le caractère urgent des travaux, aurait dû constater que le syndic avait convoqué immédiatement une assemblée générale des copropriétaires (voir déjà dans le même sens, Cass. civ. 3, 12 février 2003, n° 01-12.872, FS-D
N° Lexbase : A0088A7E). Et, d'autre part, la Haute juridiction énonce que "
la ratification des travaux ne peut résulter implicitement de l'approbation des comptes".
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