Le Quotidien

Processus particulièrement grave, tant d'un point de vue personnel que patrimonial, l'établissement d'un plan d'apurement des dettes des particuliers doit se faire dans l'intérêt de ces derniers (Avis Cour de Cassation du 16 décembre 1994, n° 09-40.020 N° Lexbase : A3124ATU). Dans l'espèce rapportée, un couple, dans une situation patrimoniale lourdement obérée, s'est fait consentir un plan d'apurement de leur passif par une Commission de surendettement. Celui-ci s'est avéré spécialement âpre pour le couple puisqu'il préconisait la vente pure et simple de leur résidence principale afin d'annihiler les dettes. Les débiteurs, compte tenu des revenus du ménage et de ses charges fixes, contestent cette décision devant la cour d'appel. Pour eux, ils peuvent rembourser leurs créanciers sans qu'il soit nécessaire de vendre leur résidence et, au demeurant, la location d'un logement serait plus onéreuse pour la famille que le remboursement de l'emprunt. Les juges d'appel accueillent cette demande et ne préconisent pas la vente du bien immobilier. En effet, la bonne foi des débiteurs est présumée puisque aucun élément ne prouve qu'ils ont aggravé leur endettement. Par ailleurs, lorsque le débiteur est propriétaire d'un immeuble, il convient de rechercher si la valeur de l'immeuble permet, au besoin en l'aliénant, de faire face à l'ensemble des dettes exigibles et à échoir. En l'espèce, aucun élément ne permet d'affirmer que la vente de la résidence principale permettrait d'apurer les dettes et de redresser la situation des époux (CA Paris, 8ème ch., sect. A, 8 juin 2005, n° 05/00003, M. Jean-Louis Carteret c/ S.A. Entenial N° Lexbase : A7943DIZ).

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Aux termes des articles L. 145-34 du Code de commerce (N° Lexbase : L5762AIA) et 23-3 du décret du 30 septembre 1953 (décret n° 53-960 N° Lexbase : L3438AHS), le loyer du bail renouvelé pourra être déplafonné s'il y a eu une modification notable des modalités selon lesquelles le loyer initial a été fixé. Aussi, la Cour de cassation (Cass. civ. 3, 11 octobre 1978, n° 77-11.212, Office Public Intercommunal d'HLM d'Arcueil et de Gentilly c/ SA Coopérative Union des Coopérateurs N° Lexbase : A7300AGH) a estimé que le pas-de-porte, s'il représente un supplément de loyer, doit être intégré dans le loyer initial servant de calcul au loyer plafond du bail renouvelé. C'est sur ce point de droit que s'est prononcée la Haute juridiction dans un arrêt du 6 juillet 2005 (Cass. civ. 3, 6 juillet 2005, n° 04-12.613, FP-P+B+I N° Lexbase : A8976DIB). En l'espèce, un propriétaire a donné à bail un local commercial sans mention du paiement d'un pas-de-porte. A l'échéance du premier renouvellement du bail, le bailleur a donné congé au preneur avec offre de renouvellement, prévoyant un nouveau loyer, fixé par indexation du loyer antérieur. Le preneur a assigné le bailleur, estimant que le loyer initial contenant le paiement échelonné d'un droit d'entrée, le nouveau loyer ne pouvait pas résulter d'une indexation du loyer initial. La Cour de cassation, précisant que c'est souverainement que les juges du fond ont fixé la valeur locative en adoptant le mode de calcul qui leur est apparu le meilleur, approuve la cour d'appel d'avoir refusé de limiter le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative technique. Ainsi, la cour d'appel avait t'elle pris en compte l'absence de versement d'un pas-de-porte pour déterminer la valeur locative de l'immeuble donné à bail. La cour d'appel considère, donc, le versement échelonné d'un "pas-de-porte" comme un supplément de loyer et non comme le "prix" de la propriété commerciale.

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