Le Quotidien

Le moyen par lequel une partie à un bail commercial s'oppose à une demande en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative au motif que les parties sont convenues d'un loyer comprenant une part variable, sans prévoir de recours au juge des loyers commerciaux pour fixer la part fixe ou le minimum garanti à la valeur locative, s'analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir. Si les parties à un bail commercial qui stipule une clause de loyer variable manifestent, en principe, une volonté d'exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, il en va autrement lorsqu'elles ont exprimé une volonté commune contraire. Dès lors, même en l'absence d'une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu'il est saisi d'un tel moyen de défense au fond, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques. Enfin, le fait que toute contestation sur le prix d'un bail renouvelé ne se résolve pas par une fixation judiciaire à la valeur locative et puisse, aboutir au maintien du loyer antérieur, ne méconnaît pas le droit d'accès au tribunal consacré par l'article 6, § 1, de la CESDH mais procède de l'autonomie de la volonté des parties.

Faits et procédure. Le 26 avril 1966, une SCI a donné à bail des locaux commerciaux pour une durée de vingt-cinq ans moyennant un loyer fixé en fonction du coût de l'investissement.

En cours de bail, par avenant du 8 mars 1979, les parties sont convenues d'augmenter le loyer et d'insérer une clause selon laquelle le loyer annuel ne pourra être inférieur à 1,50 % du chiffre d'affaires hors taxes réalisé par le preneur dans les locaux entre les 1^er janvier et 31 décembre de chaque année.

Par jugement du 7 juin 1996, les parties n'ayant pu fixer amiablement le prix du bail renouvelé, le loyer a été fixé judiciairement. Par avenant du 16 juin 1997, les parties se sont ensuite accordées pour retenir comme montant du loyer la somme fixée par le juge et pour stipuler une clause identique à celle précitée. Par avenant du 11 janvier 2001, elles sont convenues d'une augmentation du loyer et ont maintenu ladite clause.

Par avenant du 30 juin 2003, après avoir rappelé l'historique de leurs relations contractuelles, les parties se sont accordées sur le renouvellement du bail pour une durée de douze ans, moyennant un loyer annuel minimum garanti fixé à la somme de 247 623,20 euros par an hors taxes et hors charges et pour reconduire ladite clause.

Le 24 mars 2015, la locataire a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1^er avril 2015. Le 23 juin 2015, la bailleresse a accepté le principe du renouvellement.

Par mémoire préalable du 29 mars 2017, la bailleresse a sollicité la fixation du prix du bail renouvelé à la somme de 800 000 euros par an aux motifs que le bail expiré avait été conclu pour une durée de douze ans et que, dès lors, le loyer n'était pas plafonné et qu'il devait être fixé à la valeur locative.

À défaut d'accord, par acte du 18 octobre 2018, elle a assigné la locataire devant le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du loyer renouvelé.

Par mémoire en réponse du 30 novembre 2018, la locataire a sollicité une fixation du prix du bail renouvelé à la somme de 545 000 euros et l'étalement de la hausse du déplafonnement.

Puis, par mémoire rectificatif du 11 avril 2019, elle a soulevé l'incompétence du juge des loyers commerciaux et l'irrecevabilité de la demande de la bailleresse, arguant que le loyer binaire était régi uniquement par la volonté des parties.

Décision. C’est dans ces conditions que la Cour de cassation, par un moyen relevé d’office censure l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (CA Aix-en-Provence, 24 février 2022, n° 19/1762 N° Lexbase : A50727PK, V. Téchené, Lexbase Affaires, mars 2022, n° 710 N° Lexbase : N0868BZ8).

Elle rappelle notamment qu’ il résulte des articles L. 145-33 N° Lexbase : L5761AI9 à L. 145-36 N° Lexbase : L0894ING du Code de commerce, qu'à défaut d'accord des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, celui-ci est fixé judiciairement à la valeur locative.

Par ailleurs, selon l'article R. 145-23 du Code de commerce N° Lexbase : L4149LTT, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur ces demandes.

Ensuite, aux termes de l'article 71 du Code de procédure civile N° Lexbase : L1286H4E, constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l'adversaire. Aux termes de l'article 122 du même code N° Lexbase : L1414H47, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.

La Haute juridiction constate que le pourvoi pose la question préalable de la qualification du moyen soulevé par l'une des parties à un bail commercial pour s'opposer à une demande en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, au motif que les parties sont convenues d'un loyer comprenant une part variable sans prévoir de recours au juge des loyers commerciaux pour fixer la part fixe ou le minimum garanti à la valeur locative.

L'article R. 145-23 du Code de commerce étant applicable à toute demande en fixation du prix d'un bail renouvelé sans exclusion pour les baux stipulant un loyer comprenant une part variable, un tel moyen s'analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir.

En conséquence, pour la Cour de cassation, le juge des loyers commerciaux ne peut déclarer irrecevable une telle demande, mais doit l'examiner au fond.

La Cour de cassation constate qu’il en découle une autre question relative à l'office du juge des loyers commerciaux saisi d'une contestation portant sur le prix du bail renouvelé d'un loyer comprenant une part variable.

Elle rappelle que sur ce point, la jurisprudence a évolué. En dernier lieu, la Cour de cassation a jugé que lorsque les parties sont convenues d'un loyer comprenant un minimum garanti et une part variable, elles peuvent prévoir, par une clause du contrat, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, ce minimum garanti à la valeur locative (Cass. civ. 3, 3 novembre 2016, n° 15-16.826, , FS-P+B+R+I N° Lexbase : A4695SCU, J.-P. Dumur, Lexbase Affaires, novembre 2016, n° 488 N° Lexbase : N5296BW3 ; Cass. civ. 3, 29 novembre 2018, n° 17-27.798, FS-P+B+I N° Lexbase : A9307YNZ, B. Brignon, Lexbase Affaires, décembre 2018, n° 576 N° Lexbase : N6762BXQ).

En effet, d'une part, les dispositions du Code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative, d'autre part, le juge des loyers commerciaux ne peut déterminer qu'une somme fixe et ne peut modifier la clause de loyer variable, reconduite dans le bail renouvelé.

Si les parties qui stipulent une clause de loyer variable manifestent ainsi, en principe, une volonté d'exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, il en va autrement lorsqu'elles ont exprimé une volonté commune contraire.

Dès lors, pour la Haute juridiction, même en l'absence d'une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu'il est saisi du moyen de défense au fond de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques.

Ainsi, le fait que toute contestation sur le prix d'un bail renouvelé ne se résolve pas par une fixation judiciaire à la valeur locative et puisse aboutir au maintien du loyer antérieur, les parties pouvant toujours exercer leur droit d'option, ne méconnaît pas le droit d'accès au juge consacré par l'article 6 § 1 de la CESDH N° Lexbase : L7558AIR.

La Cour de cassation censure alors l’arrêt d’appel qui a déclaré irrecevable la demande en fixation judiciaire du loyer renouvelé.

En effet, la locataire ne soulevait pas une fin de non-recevoir mais une défense au fond et la cour d'appel devait restituer son exacte qualification à ce moyen et rechercher, comme le lui demandait la bailleresse, si les parties n'avaient pas exprimé une volonté commune, en cas de désaccord, de voir fixer judiciairement le prix du bail renouvelé à la valeur locative.

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► Clarification : l’article L. 243-1-1, II, du Code des assurances reprend de sa superbe ;

L’assurance obligatoire ne s’applique que si l’ouvrage existant s’incorpore totalement dans l’ouvrage neuf ;

À défaut, les dommages subis par l’existant ne relèvent pas de l’assurance obligatoire des constructeurs.

À quelques jours du revirement de jurisprudence aux termes duquel les éléments d’équipements sur existant ne sont plus éligibles aux garanties légales sauf lorsqu’ils sont constitutifs d’un ouvrage (Cass. civ. 3, 21 mars 2024, n° 22-18.694 FS-B+R N° Lexbase : A24682WC), cette décision est la bienvenue en ce qu’elle en est le prolongement naturel.

Tous se souviennent de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 26 octobre 2017 (Cass. civ. 3, 26 octobre 2017, n° 16-18.120, FS-P+B+R+I N° Lexbase : A8797WWQ), relatif au régime de la garantie d’assurance applicable à la responsabilité civile des constructeurs au titre des dommages consécutifs causés aux existants. Cet arrêt, pour protéger le constructeur et le contraindre à s’assurer, avait refusé d’appliquer l’article L. 243-1-1, II, du Code des assurances N° Lexbase : L2007IBX qui exclut l’application des garanties d’assurance obligatoire pour l’indemnisation des dommages aux existants. Cet arrêt s’inscrivait dans le prolongement de l’arrêt sur les responsabilités rendu par cette même chambre, le 15 juin 2017 (Cass. civ. 3, 15 juin 2017, n° 16-19.640, FS-P+B+R+I N° Lexbase : A6831WHH).

La façon est la même. Après une décision sur les responsabilités, suit celle sur le régime d’assurance obligatoire. La démarche est cohérente, à la faveur des assureurs.

En l’espèce, des maîtres d’ouvrage ont confié à un constructeur des travaux de remplacement des tuiles de la couverture de leur maison d’habitation. Les travaux se sont terminés en janvier 2012 et ont été tacitement réceptionnés. Se plaignant d’une déformation du rampant de la toiture, les maîtres d’ouvrage assignent le constructeur et son assureur de responsabilité civile décennale.

La cour d’appel de Caen, dans un arrêt rendu le 14 juin 2022 (CA Caen, 14 juin 2022, n° 19/01103 N° Lexbase : A653877B), condamne l’assureur à garantir les dommages à l’existant. Il forme un pourvoi en cassation qui est accueilli.

Au visa de l’article L. 243-1-1, II, précité, la Haute juridiction rappelle que les articles relatifs à l’assurance obligatoire ne sont pas applicables aux ouvrages existants avant l’ouverture du chantier à l’exception de ceux qui, totalement incorporés dans l’ouvrage neuf, en deviennent complètement indivisibles.

Il en résulte que l’assurance obligatoire ne garantit les dommages à l’ouvrage existant provoqués par la construction d’un ouvrage neuf que dans le cas d’une indivisibilité technique des deux ouvrages et si celle-ci procède de l’incorporation totale de l’existant dans le neuf.

Faute de rapporter cette double condition, dont l’appréciation relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond, il n’est pas possible de condamner l’assureur de responsabilité civile décennale à garantir les dommages subis à l’existant.

Ainsi, les juges du fond auraient dû rechercher si la charpente forme un tout indivisible pour constituer la toiture.

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► Publié au Journal officiel du 5 juin 2024, l’arrêté du 31 mai 2024, relatif à la création d’obligations assimilables du Trésor 3,00 % 25 novembre 2034 en euros, contient des dispositions intéressant entre autres les organismes de placement collectif en valeurs mobilières.

Il est créé une ligne d’obligations assimilables du Trésor (OAT) 3,00 % 25 novembre 2034 en euros. Ces OAT ont une valeur nominale de 1 euro et sont remboursées le 25 novembre 2034 à un prix égal au pair, soit 1 euro.

L’intérêt nominal est de 0,0300 euro par obligation de 1 euro. Il est payable à terme échu le 25 novembre de chaque année et, pour la première fois, le 25 novembre 2024.

Les titres cessent de porter intérêt à partir du jour où ils sont appelés au remboursement. Le paiement des intérêts et le remboursement de ces titres sont effectués sous la seule déduction des impôts que la loi met ou pourrait mettre obligatoirement à la charge des porteurs.

Pendant toute la durée de l'emprunt, l'État s'interdit de procéder à l'amortissement anticipé des obligations, mais il se réserve le droit de procéder, sur le marché, à des rachats ou à des échanges.

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► Une déclaration rectificative spontanée qui a été rejetée par l'administration fiscale ne saurait faire échapper à la mise en œuvre d'une dénonciation obligatoire les faits de fraude fiscale.

Faits. Le requérant et son épouse souhaitent procéder à la régularisation fiscale d'avoirs détenus sur un compte suisse et adressent à l’administration fiscale une déclaration rectificative de leurs revenus pour l'année 2016. Ils transmettent également un dossier de régularisation fiscale concernant l'impôt sur les revenus des années 2014 et 2015.

L’époux fait par la suite l’objet d'un examen contradictoire de sa situation fiscale personnelle au titre des années 2015 et 2016. Deux propositions de rectifications lui ont été adressées, relatives à l'impôt sur le revenu au titre des bénéfices non commerciaux et à la TVA afférente.

Par suite, l'administration fiscale a dénoncé au procureur de la République les faits de fraude fiscale par dissimulation de sommes sujettes à l'impôt au titre de l'impôt sur le revenu, et par omission déclarative des bénéfices non commerciaux et de TVA pour les années 2011 à 2016, retenus à l'égard des deux époux.

Procédure. Le requérant a été poursuivi devant le tribunal correctionnel pour s'être frauduleusement soustrait à l'établissement ou au paiement de l'impôt sur le revenu et de la TVA. Ce dernier annule la convocation en justice délivrée ainsi que la totalité de la procédure pénale, et ordonne la restitution des biens et avoirs saisis. Le procureur de la République et l'administration fiscale relèvent appel du jugement.

La cour d’appel de Versailles confirme le jugement du tribunal correctionnel. Pour la cour d’appel, l’administration a l’obligation de dénoncer des faits de fraude fiscale, sauf lorsque le contribuable a spontanément déposé une déclaration rectificative.

La Chambre criminelle casse l’arrêt de la cour d’appel.

L'exonération des poursuites pénales dont peut bénéficier le contribuable qui a déposé spontanément une déclaration rectificative en application de l'alinéa 8 de l'article L. 228, I, du Livre des procédures fiscales N° Lexbase : L6506LUI constitue une exception au mécanisme de dénonciation obligatoire qui doit être appréciée strictement.

Une déclaration rectificative spontanée qui a été rejetée par l'administration fiscale ne saurait faire échapper à la mise en œuvre d'une dénonciation obligatoire les faits de fraude fiscale.

Il n'appartient pas au juge pénal d'apprécier la validité de ce rejet qui relève du contrôle du juge de l'impôt.

Par suite, les déclarations rectificatives spontanées ne permettent d’échapper à la dénonciation obligatoire que si elles ne sont pas rejetées par l’administration.

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► Lorsque la représentation est obligatoire ou que les parties sont assistées ou représentées par un avocat, le juge ou le président de la formation de jugement peut, à tout moment de la procédure, décider qu'elle se déroule selon la procédure sans audience, les parties sont informées de cette décision par tout moyen et peuvent s'y opposer dans un délai de quinze jours ; l'information par tout moyen de ce que le juge envisage de statuer sans audience peut être communiquée aux avocats des parties, notamment par messages via le Réseau privé virtuel des avocats (RPVA) conformément à l'article 748-1 du Code de procédure civile ou, à défaut, par courriels à leur adresse professionnelle, ou, à défaut encore, par tout autre mode assurant l'effectivité de cette transmission.

Faits et procédure. Dans cette affaire, la demanderesse a assigné le procureur de la République près le tribunal de grande instance de Marseille aux fins de se voir reconnaître la nationalité française. Par jugement, le tribunal l’a débouté de ses demandes et constaté son extranéité. Elle a interjeté appel à l’encontre de la décision.

Pourvoi. La demanderesse fait grief à l'arrêt rendu le 8 septembre 2021 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence de l’avoir déboutée de ses demandes, d’avoir constaté son extranéité et d'avoir ordonné la mention de l’arrêt en marge de son état civil. Elle fait valoir la violation par la cour d’appel de l’article 6 de l'ordonnance n° 2020-1400, du 18 novembre 2020, portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux copropriétés N° Lexbase : Z33490SY.

En l’espèce, l’arrêt relève pour statuer sans audience, qu'en application de l'article précité, les parties ont été avisées de ce que l'affaire serait jugée selon la procédure sans audience et ne s'y sont pas opposées.

Solution. Énonçant la solution susvisée au visa de l’article 6 de l'ordonnance n° 2020-1400, du 18 novembre 2020, la Cour de cassation censure le raisonnement de la cour d’appel. Elle énonce qu’en se déterminant ainsi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale, sans rechercher si l'information définie au paragraphe 8 avait été portée à la connaissance des parties dans des conditions leur permettant de s'opposer à la procédure sans audience dans un délai de quinze jours. Elle casse et annule en toutes ses dispositions l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

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► Lorsque les conditions de l’exercice du droit de retrait ne sont pas réunies, le salarié s’expose à une retenue sur salaire, sans que l’employeur soit tenu de saisir au préalable le juge du bien fondé de l’exercice de ce droit par le salarié.

Faits et procédure. Le tribunal judiciaire est saisi par deux syndicats afin qu’il soit fait interdiction à l’entreprise de pratiquer, à l’encontre des salariés ayant exercé leur droit de retrait, une retenue sur salaire en l’absence de décision judiciaire déclarant abusif ou non fondé ce droit de retrait.

La cour d’appel (CA Paris, 19 mai 2022, n° 21/08633 N° Lexbase : A53607XS) considère que l’entreprise est en droit de pratiquer à l’encontre de tous les salariés exerçant leur droit de retrait une retenue salariale en l’absence de décision judiciaire déclarant abusif ou non fondé le retrait litigieux. Elle rejette ainsi la demande des syndicats.

Ces derniers forment un pourvoi en cassation en soutenant notamment que l'entreprise procède de manière systématique et immédiate à une retenue sur salaire d'un trentième de la rémunération mensuelle du salarié qui exerce son droit de retrait. La mise en place de ce système abusif et dissuasif qui porte atteinte à l'exercice du droit de retrait du salarié a été dénoncée tant par les institutions représentatives du personnel que par l'inspection du travail.

Solution. Énonçant la solution susvisée, la Chambre sociale de la Cour de cassation rejette le pourvoi en appliquant les articles L. 4131-1 N° Lexbase : L1463H93 et L. 4131-3 N° Lexbase : L1467H99 du Code du travail.

En pratique, un salarié a le droit de se retirer d’une situation de travail en cas de danger grave et imminent pour sa vie ou sa santé. L’exercice du droit de retrait n’emporte pas en principe de sanction ni de retenue sur salaire dès lors que le salarié a un motif raisonnable d’exercer ce droit.

La Haute juridiction précise que l’employeur, qui estime illégitime le droit de retrait exercé par un salarié, puisse procéder à une retenue sur salaire sans avoir à attendre une décision conforme du juge relative au bien-fondé de ce droit. Toutefois, la retenue sur salaire peut être contestée en justice.

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