[Brèves] Baux de résidence de tourisme : l’interdiction des congés triennaux ne s’applique pas aux baux renouvelés

► L'article L. 145-7-1 du Code de commerce, qui prévoit que les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme sont d'une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale, et déroge ainsi à l’article L. 145-4 du Code de commerce, n'est pas applicable aux baux renouvelés soumis au seul article L. 145-12 du même code.

La loi du 22 juillet 2009 (loi n° 2009-888, du 22 juillet 2009 N° Lexbase : L5745IEI) a introduit un article L. 145-7-1 N° Lexbase : L5439IE8 dans le Code de commerce prévoyant que les locataires de résidence de tourisme ne peuvent pas donner congé tous les trois ans, comme le permet l’article L. 145-4 du Code de commerce N° Lexbase : L9957LMQ.

Mais en faisant référence aux « baux commerciaux signés », ce texte crée une difficulté d’interprétation. La question s’est donc posée de savoir si cette exception à la règle de résiliation triennale s’applique aux seuls baux initiaux ou si elle s’applique également aux baux renouvelés.

La Cour de cassation apporte une réponse dans cinq arrêts de rejet, dont un publié au bulletin, rendus le 7 septembre 2023.

Fais et procédure. Dans ces cinq espèces, des bailleurs ont donné à bail renouvelé un logement dans une résidence de tourisme pour une durée, selon les cas de neuf, dix ou onze ans.

La locataire a donné congé pour la deuxième échéance triennale. Les bailleurs ont assigné la locataire en nullité du congé et en paiement des loyers jusqu'au terme du bail.

La cour d’appel de Paris (CA Paris, 5-3, 27 janvier 2021, cinq arrêts, n° 19/14665 N° Lexbase : A72554D3 ; n° 19/14657 N° Lexbase : A84644DT ; n° 19/14779 N° Lexbase : A84044DM ; n° 19/14773 N° Lexbase : A78084DK ; n° 19/14784 N° Lexbase : A75754DW) a validé la possibilité pour la locataire de donner congé pour la deuxième échéance triennale (pour un commentaire de deux cours d’appel ayant statué en ce sens, v. B. Brignon, in Pan., Lexbase Affaires, juin 2021, n° 681 N° Lexbase : N8033BY8). Les bailleurs ont donc formé des pourvois en cassation.

Décision. La Cour de cassation rejette les pourvois.

Elle rappelle que l’article L. 145-7-1, qui déroge à la faculté de résilier le bail à échéance triennale, reconnue au locataire par l'article L. 145-4 du Code de commerce, est d'ordre public et applicable aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur (Cass. civ. 3, 9 février 2017, n° 16-10.350, FS-P+B+I N° Lexbase : A7677TBX, J. Prigent, in Chron., Lexbase Affaires, mars 2017, n° 501 N° Lexbase : N7067BWN).

La Cour estime alors qu’en l'absence de précision textuelle, il y a lieu de déterminer si cette impossibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale s'applique aux baux renouvelés.

Elle relève d’abord qu’il résulte des travaux parlementaires que l'objectif poursuivi par le législateur est de rendre fermes les baux commerciaux entre l'exploitant et les propriétaires d'une résidence de tourisme classée afin d'assurer la pérennité de l'exploitation pendant une période initiale minimale de neuf ans.

Par ailleurs, elle rappelle que selon l'article L. 145-12 du Code de commerce N° Lexbase : L2007KGG, également d'ordre public (Cass. civ 3, 2 octobre 2002, n° 01-02.781, FS-P N° Lexbase : A9090AZP), sauf accord des parties pour une durée plus longue, la durée du bail renouvelé est de neuf ans, et les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article L. 145-4 du même code, relatives au droit de résiliation du locataire et du bailleur, sont applicables au cours du bail renouvelé.

Dès lors, pour la Haute juridiction, il en résulte que l'article L. 145-7-1 du Code de commerce n'est pas applicable aux baux renouvelés soumis au seul article L. 145-12 du même code.

Ainsi, ayant constaté que le bail existant entre les parties était un bail renouvelé, la cour d'appel en a exactement déduit que l'article L. 145-7-1 du Code de commerce ne s'appliquait pas.

La question est donc définitivement tranchée : l'exploitant de résidences de tourisme recouvre sa faculté de résiliation triennale lors du renouvellement .

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