[Brèves] Prescription de l'action en nullité de la vente du local commercial en méconnaissance du droit de préférence du locataire

► Le délai de prescription de l'action en nullité de la vente du local commercial en méconnaissance du droit de préférence du locataire est celui de deux ans prévu par l'article L. 145-60 du Code de commerce et non celui de cinq ans de droit commun, l'action en nullité du contrat de vente étant fondée sur la méconnaissance du droit de préférence du preneur, disposition d'ordre public intégrée dans le statut des baux commerciaux.

Faits et procédure. Des époux ont loué à une SARL un appartement dans une résidence de vacances. Ce bail était donc soumis au statut des baux commerciaux. Par acte authentique reçu le 31 octobre 2018, les propriétaires de cet appartement l'ont vendu. Malgré la dénonciation de l'acte de vente par le notaire, la SARL a refusé de régler aux nouveaux propriétaires le loyer tout en continuant à occuper l'appartement au motif qu'elle n'avait pas pu exercer son droit de préemption (selon les termes de l'arrêt ; on lui préfèrera le terme de droit de préférence) car elle n'avait pas été préalablement informée de la vente par le notaire.

Les acquéreurs de l’appartement ont assigné, le 18 novembre 2020, la SARL en règlement des loyers et charges impayés et en indemnisation de leur préjudice. La SARL a alors demandé à voir prononcer la nullité de la vente pour avoir été réalisée en fraude de son droit de préemption en qualité de locataire à titre commercial du lot vendu (C. com., art. L. 145-46-1 N° Lexbase : L4529MBD).

Décision. La cour d’appel énonce que contrairement à ce que soutient la locataire, le délai de prescription est celui de deux ans prévu par l'article L. 145-60 du Code de commerce N° Lexbase : L8519AID et non celui de cinq ans de droit commun, l'action en nullité du contrat de vente étant fondée sur la méconnaissance du droit de préemption (sic) du preneur, disposition d'ordre public intégrée dans le statut des baux commerciaux (sur le caractère d’ordre public, v. Cass. civ. 3, 28 juin 2018, n° 17-14.605, FS-P+B+I N° Lexbase : A1598XUQ).

Elle précise que l'argument selon lequel le droit commun des baux d'immeuble s'appliquerait à la présente action en nullité du contrat de vente pour méconnaissance du droit de préemption (sic) du preneur est inopérant, la SARL occupant les lieux loués en vertu d'un bail commercial d'une durée de neuf ans.

On relèvera que les juges d’appel balayent également l’application de la règle selon laquelle l'exception de nullité est perpétuelle et non soumise à prescription si elle est opposée en tant que moyen de défense à une demande d'exécution d'un acte irrégulièrement passé. En effet, selon les juges, l'exception de nullité, pour être perpétuelle et échapper à toute prescription, suppose d'être invoquée pour faire échec à une demande d'exécution de l'acte argué de nullité.

Or, en l’espèce, la locataire soulève la nullité du contrat de vente du 31 octobre 2018 passé au mépris de son droit de préemption (sic) ; elle ne peut donc se prévaloir du caractère perpétuel de cette exception de nullité qui concerne un contrat autre que celui dont les propriétaires demandent l'exécution, lequel est le contrat de bail commercial.

Enfin, les juges nîmois relèvent que la vente a été passée par acte authentique du 31 octobre 2018 et que le preneur a eu connaissance de la vente le 4 décembre 2018 ainsi qu'en atteste la lettre qu'il a adressée au notaire pour déplorer la méconnaissance de son droit de préférence. Le délai de prescription de deux ans a donc expiré le 5 décembre 2020, de sorte que l'exception de nullité soulevée par conclusions signifiées le 18 octobre 2021 aux parties adverses, est prescrite.

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