[Brèves] Transfert au locataire de la charge des travaux de réfection de la toiture : rappel des conditions

► Le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l'immeuble loué (en l’occurrence une part des dépenses de réfection de la toiture), peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur.

Faits et procédure. Une société a donné à bail des locaux commerciaux situés dans un centre commercial.

La bailleresse a délivré à la locataire un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de payer un arriéré locatif intégrant une contribution aux dépenses relatives à des travaux portant sur la toiture et la climatisation du centre commercial.

La locataire a assigné la bailleresse en annulation du commandement de payer et en indemnisation des préjudices en résultant.

Arrêt d’appel. Les juges d’appel (CA Agen, 6 octobre 2021, deux arrêts n° 18/01255 N° Lexbase : A3259489 et n° 18/01257 N° Lexbase : A3205489) ont condamné la locataire à contribuer aux dépenses relatives aux travaux de réfection de la toiture du centre commercial. Selon eux, le bail liant les parties met à la charge du preneur une contribution aux charges des parties communes et d'utilité collective, et notamment les réparations et remplacements des équipements du centre commercial, une telle clause étant licite.

Décision. La Cour de cassation rappelle que le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l'immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur.

Dès lors en se déterminant comme elle l’a fait, sans rechercher si une clause claire et précise mettait à la charge de la locataire les travaux de réfection de la toiture du centre commercial, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Observations. Dans les baux conclus à compter du 5 novembre 2014 (loi n° 2014-626, du 18 juin 2014 N° Lexbase : L4967I3D), ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil N° Lexbase : L3193ABU ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux et les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent de ces grosses réparations.

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