[Brèves] Demande de requalification d’un contrat en bail commercial : le réputé non écrit ne s’applique pas !

► L'article L. 145-15 du Code de commerce, réputant non écrites certaines clauses d'un bail commercial, n'est pas applicable à une demande en requalification d'un contrat en bail commercial.

Faits et procédure. Le 16 juillet 2009, la propriétaire (la bailleresse) d’un terrain nu supportant une station de lavage décrite comme entièrement démontable l’a, pour une durée de sept années, donné en location. Le 24 novembre 2015, la bailleresse a donné congé à la locataire pour le 30 juin 2016 puis, le 27 juin 2017, l'a assignée en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation.

À titre reconventionnel, la locataire, se prévalant du caractère non écrit de la durée du contrat, a, le 12 décembre 2018, sollicité l'annulation du congé.

La cour d’appel de Pau (CA Pau, 29 juillet 2021, n° 19/03523 N° Lexbase : A53664ZR) ayant rejeté les demandes de la locataire, cette dernière a formé un pourvoi en cassation.

Pourvoi. La locataire soutenait que l'article L. 145-15 du Code de commerce N° Lexbase : L5032I3R, tel qu'issu de la loi « Pinel » (loi n° 2014-626, du 18 juin 2014 N° Lexbase : L4967I3D), qui a substitué à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 N° Lexbase : L5765AID du Code de commerce, leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours, quelle que soit la date de leur conclusion, l'action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail n'étant pas soumise à prescription.

Or, en l'espèce, en réponse au congé délivré par le bailleur le 24 novembre 2015, l'exposante se prévalait de l'inopposabilité de la clause fixant à sept ans la durée du bail et empêchant tout droit au renouvellement, invoquant l'application du nouvel article L. 145-15 du Code de commerce, disposition qui se trouvait applicable au bail considéré qui était en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, intervenue le 20 juin 2014, pour avoir été conclu le 16 juillet 2009. Dès lors, pour la locataire, en retenant toutefois que l'article L. 145-15 nouveau ne pouvait s'appliquer au bail conclu le 16 juillet 2009, dès lors qu'il aurait pour effet de faire revivre un droit éteint par la prescription depuis le 16 juillet 2011, la cour d'appel aurait violé par refus d'application l'article L. 145-15 du Code de commerce, tel qu'issu de la loi du 18 juin 2014.

Décision. Cet argument ne convainc pas la Cour de cassation qui rejette le pourvoi.

Selon la Haute juridiction, la cour d'appel a énoncé, à bon droit, que l'article L. 145-15 du Code de commerce réputant non écrites certaines clauses d'un bail, n'est pas applicable à une demande en requalification d'un contrat en bail commercial.

Elle a donc exactement retenu que la demande de la locataire, qui tendait à la requalification en bail statutaire de la convention de location de terrain nu signée le 16 juillet 2009, était soumise à la prescription de deux ans commençant à courir à compter de la conclusion de la convention.

Par conséquent, le moyen n'est pas fondé.

Observations. La Cour de cassation confirme que l’action en requalification d’une convention en bail commercial est soumise à la prescription biennale (pour un bail saisonnier, v. Cass. civ. 3, 17 septembre 2020, n° 19-18.435, F-P+B+I N° Lexbase : A88413TM, B. Brignon, Lexbase Affaires, octobre 2020, n° 650 N° Lexbase : N4806BYN), laquelle court à compter de la date de la conclusion du contrat, peu important que celui-ci ait été renouvelé par avenants successifs (Cass. civ. 3, 14 septembre 2017, n° 16-23.590, FS-P+B N° Lexbase : A0750WSL).

La Cour de cassation a déjà jugé que la nouvelle sanction du réputé non écrit des clauses contraires au statut résultant de l’article L. 145-15 du Code de commerce est applicable aux baux en cours lors de l'entrée en vigueur de la loi « Pinel » (Cass. civ. 3, 19 novembre 2020, n° 19-20.405, FS-P+B+I N° Lexbase : A9460347 ; Cass. civ. 3, 30 juin 2021, n° 19-23.038, FP-B+L N° Lexbase : A20224YK, M.-L. Besson, Lexbase Affaires, juillet 2021, n° 685 N° Lexbase : N8425BYP), en précisant, de façon on ne peut plus claire, qu’il s’agit bien d’un effet légal du contrat (Cass. civ. 3, 21 avril 2022, n° 21-10.375, F-D N° Lexbase : A48737UZ, M.-L. Besson, Lexbase Affaires, mai 2022, n° 718 N° Lexbase : N1491BZA). D’ailleurs dans ce dernier arrêt, la Haute juridiction avait fait application de la sanction du réputé non écrit à une clause de renonciation au droit au renouvellement, rappelant que les actions tendant à faire statuer sur le sort de telles clauses ne sont pas soumises à la prescription.

Pour autant, par l’arrêt rapporté, la Cour de cassation maintient sa jurisprudence relative à la prescription de l’action en requalification de la  convention.

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