[Brèves] Garantie d’éviction : la simple connaissance de l’existence d’un droit au profit d’un tiers ne constitue pas un trouble actuel

► L'éviction suppose un trouble actuel et non simplement éventuel, la simple connaissance par l'acheteur de l'existence d'un droit au profit d'un tiers susceptible de l'évincer ne suffisant pas à lui permettre d'agir en garantie.

Faits et procédure. Un couple ayant acquis un terrain sur lequel sont édifiées une maison d’habitation et une piscine hors-sol, apprend, postérieurement à la vente, que la piscine et leur barrière empiétaient sur la parcelle voisine. Il assigne donc les vendeurs sur le fondement de la garantie d'éviction et du dol, en paiement du coût des travaux nécessaires à la délimitation de la parcelle et en indemnisation de leur préjudice.

Les juges du fond (CA Basse-Terre, 29 avril 2021, n° 19/01564 N° Lexbase : A76274QK) rejettent toutefois les demandes des acquéreurs au titre de la garantie d’éviction.

Rejet. La Haute juridiction rejette le pourvoi formé par les acquéreurs, et approuve la cour d'appel qui énonce que l'éviction suppose un trouble actuel et non simplement éventuel, la simple connaissance par l'acheteur de l'existence d'un droit au profit d'un tiers susceptible de l'évincer ne suffisant pas à lui permettre d'agir en garantie.

En l’espèce, les propriétaires voisins, sur le terrain desquels il y avait empiètement, avaient envoyé une lettre sollicitant du couple d’acquéreurs de prendre les mesures nécessaires pour retrouver les limites de leur parcelle, sans suite. Quatre ans plus tard, ils avaient renvoyé une seconde lettre, rappelant aux acquéreurs qu'aux termes de l'article 544 du Code civil N° Lexbase : L3118AB4, ils pourraient être contraints de démolir « la barrière » à leurs frais. Aucune action judiciaire n'avait donc été intentée par ce tiers afin d'être rétabli dans ses droits.

Si, d’après les acquéreurs, il résultait de ces lettres un risque d’éviction, tenant à ce que les voisins revendiquaient la propriété de la parcelle incluant la piscine et la clôture, la cour d’appel avait pu en déduire, d’après la Cour de cassation, que l'existence d'un trouble de droit actuel subi par les acheteurs n'était pas établie.

Ainsi, si la découverte d'un droit invoqué en justice par un tiers sur la chose vendue, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l'acheteur, constitue un trouble actuel obligeant de ce seul fait le vendeur à en garantir l'acquéreur, avant même qu'intervienne un jugement le constatant (Cass. civ. 3, 3 décembre 2008, n° 07-14.545, FS-P+B N° Lexbase : A5155EBK), la simple connaissance de l’existence d’un droit au profit du tiers, susceptible d’évincer l’acquéreur, ne constitue pas un trouble actuel.

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