[Brèves] Régularisation annuelle des charges : le bailleur doit s’expliquer quant à une augmentation très importante du coût du m³ d'eau chaude

► Si les décomptes de régularisation de charges mentionnaient la quote-part imputée aux locataires au titre de la charge d'eau chaude et identifiaient la consommation individuelle d'eau pour les exercices concernés, ces pièces faisaient apparaître une augmentation très importante du coût du mètre cube d'eau chaude, qui demeurait inexpliquée malgré les demandes des locataires et l’obligation d’information pesant sur le bailleur ; c’est ainsi que le tribunal appréciant souverainement la portée des décomptes et justificatifs produits, a légalement justifié sa décision de rejeter sa demande en paiement d'un arriéré de charges.

Faits et procédure. Une bailleresse a donné un appartement à bail à un couple de locataires. Une injonction de payer un solde de charges après régularisation annuelle leur a été signifiée, à laquelle ils ont formé opposition.

Le tribunal judiciaire d’Avignon (TJ Avignon, 15 mars 2021, n° 19/01228) a rejeté la demande de la bailleresse en paiement d’un arriéré de charges. Il exigeait effectivement de la bailleresse qu’elle fournisse aux locataires des explications claires, plausibles et surtout justifiées de l’importante fluctuation du prix du m³ d'eau chaude.

Pour rappel, l’article 23 de la loi n° 89-462, du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs N° Lexbase : L8461AGH prévoit, notamment, qu’un mois avant la régularisation des charges, « le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'État ».

La bailleresse considérait, elle, avoir fourni les explications demandées par l’article 23 précité, et développait les modalités de calcul des quotes-parts de charges imputées aux locataires. Elle a donc formé un pourvoi en cassation.

Rejet. La Cour de cassation rejette le pourvoi et approuve le tribunal qui a relevé que, si les décomptes de régularisation de charges mentionnaient la quote-part imputée aux locataires au titre de la charge d'eau chaude et identifiaient la consommation individuelle d'eau pour les exercices concernés, ces pièces faisaient apparaître une augmentation très importante du coût du mètre cube d'eau chaude, qui demeurait inexpliquée malgré les demandes des locataires.

L’appréciation de la portée des décomptes et justificatifs produits par la bailleresse relevait ainsi du pouvoir souverain du tribunal, qui avait effectué les recherches nécessaires relatives aux documents mentionnés par l’article 23 précité, et n’était pas tenu de suivre l’argumentation de la bailleresse quant aux modalités de calcul de la quote-part des charges imputées aux locataires.

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