[Brèves] Annulation de la préemption : irrecevabilité de l’action en nullité de la vente par l’acquéreur évincé ayant signé une nouvelle promesse de vente

► Il résulte des articles 1134 ancien du Code civil et L. 213-11-1 du Code de l’urbanisme que lorsque, après s'être acquitté de son obligation de proposer l'acquisition du bien à l'ancien propriétaire, qui y a renoncé, le titulaire du droit de préemption propose cette acquisition à l'acquéreur évincé, qui l'accepte, celui-ci n'est plus recevable à demander l'annulation de la vente conclue avec l'ancien propriétaire à compter de la date de la conclusion de la promesse de vente.

Faits et procédure. Par acte du 22 juin 2010, une société propriétaire d’un immeuble a consenti à une autre société un bail dérogatoire assorti d’une promesse unilatérale de vente. La commune sur laquelle se situe l’immeuble a toutefois notifié sa décision d’exercer son droit de préemption, dix jours avant que la société preneuse lève l’option, dans le délai qui lui était imparti.

Par acte authentique du 14 décembre 2012, la société propriétaire a vendu l’immeuble à la commune.

La décision de préemption de la commune a été annulée par la cour administrative d’appel de Paris le 26 juin 2015.

Conformément à l’article L. 213-11-1 du Code de l’urbanisme N° Lexbase : L8957IZR, la commune, titulaire du droit de préemption, a proposé à l’ancienne propriétaire l’acquisition du bien, qu’elle a refusé, puis à la société qui souhaitait acquérir le bien. Cette dernière a accepté, et a conclu une promesse de vente le 8 septembre 2015 avec la commune.

La société acquéreuse a assigné l’ancienne propriétaire et la commune pour faire annuler la vente du 14 décembre 2012, et faire déclarer parfaite la vente qu'elle avait précédemment conclue en levant l’option.

Décision de la cour d’appel. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 16 novembre 2018 (CA Paris, 4-1, 16 novembre 2018, n° 17/09110 N° Lexbase : A6776YLK), a déclaré recevable la demande de l’acquéreuse, en estimant qu’elle avait intérêt à agir en annulation de la vente, en qualité d’acquéreuse évincée des suites de la préemption ultérieurement annulée. Elle ajoute que la vente du 14 décembre 2012 conclue en vertu de la décision de préemption depuis annulée, doit également être déclarée nulle. En conséquence, la commune est réputée n’avoir jamais été propriétaire du bien.

Cassation. Au visa des articles 1134 du Code civil N° Lexbase : L1234ABC dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131, du 10 février 2016 N° Lexbase : L4857KYK, et L. 213-11-1 du Code de l'urbanisme, la troisième chambre civile casse l’arrêt de la cour d’appel.

Après avoir rappelé les termes des textes susvisés, les Hauts magistrats énoncent qu’il en résulte que lorsque, après s'être acquitté de son obligation de proposer l'acquisition du bien à l'ancien propriétaire, qui y a renoncé, le titulaire du droit de préemption propose cette acquisition à l'acquéreur évincé, qui l'accepte, celui-ci n'est plus recevable à demander l'annulation de la vente conclue avec l'ancien propriétaire à compter de la date de la conclusion de la promesse de vente.

Ainsi, en déclarant recevable l’action en nullité de la société acquéreuse, et en annulant l’acte de vente, alors même qu’elle avait constaté que cette dernière avait conclu une promesse de vente avec la commune, ce dont il résultait qu'elle n'était plus recevable à agir en annulation de la vente conclue entre l’ancienne propriétaire et la commune, demeurée propriétaire en dépit de l'annulation de la décision de préemption, la cour d'appel a violé les articles 1134 ancien du Code civil et L. 213-11-1 du Code de l’urbanisme.

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