[Brèves] Opposabilité du bail commercial conclu antérieurement à l'adjudication

Le bail commercial conclu antérieurement à l'adjudication est opposable à l'adjudicataire de l'immeuble. Telle est la solution qui se dégage d'un arrêt rendu le 6 juin 2013 par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. civ. 2, 6 juin 2013, n° 12-19.116, F-P+B N° Lexbase : A3339KGR). En l'espèce, la société Z. ayant été déclarée adjudicataire d'un immeuble saisi à l'encontre d'une SCI, elle avait demandé à un tribunal de grande instance de lui déclarer inopposables les baux consentis sur l'immeuble et d'ordonner l'expulsion de la SCI, de la société B. et de M. et Mme F.. La société Z. faisait grief à l'arrêt de dire que le bail du 25 août 2006 souscrit entre la SCI et la société B. lui était opposable et de la débouter de sa demande d'expulsion de cette société et de tous occupants de son chef, faisant valoir que le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi, et que le bail commercial conclu antérieurement à l'adjudication n'est opposable à l'adjudicataire que si ce dernier en a eu lui-même connaissance antérieurement à l'adjudication ; aussi, en se bornant à constater en l'espèce "la réalité du bail et son antériorité au commandement valant saisie immobilière", sans avoir égard au fait, pourtant constaté par le premier juge, que "le titre de bail en date du 25 août 2006 n'a été porté à la connaissance des parties intéressées à la saisie, ni lors de la visite des lieux par l'huissier qui a établi le procès-verbal descriptif, ni lors de l'audience d'orientation, ni même lors de l'audience d'adjudication, il n'est pas fait état d'une communication de pièces en ce sens à la partie poursuivante avant la date de la saisie", et sans vérifier que la société Z., adjudicataire, avait eu connaissance de ce bail antérieurement à l'adjudication, la cour d'appel avait privé sa décision de toute base légale au regard des articles 2198, 2199 et 2210 du Code civil, devenus les articles L. 321-2 (N° Lexbase : L5874IRY), L. 321-4 (N° Lexbase : L5876IR3) et L. 322-13 (N° Lexbase : L5891IRM) du Code des procédures civiles d'exécution. En vain. Selon la Cour suprême, ayant retenu que la réalité du bail, dont ils relevaient qu'étant inférieur à une durée de douze ans, il n'était pas soumis à publicité foncière pour son opposabilité, et son antériorité à la signification du commandement valant saisie immobilière étaient établies, les juges du fond ont, par ces seuls motifs, justifié leur décision au regard des textes susvisés.

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