[Brèves] Validité de la clause du bail instituant une augmentation forfaitaire du loyer annuel

► N’est pas réputée non écrite la clause du bail instituant une augmentation forfaitaire du loyer annuel dû indépendamment des prescriptions liées à la révision ou l'indexation.

Faits et procédure. Le 1^er juin 2009, une commune a donné en location un immeuble à usage commercial. L'article 12 du bail stipule que les parties conviennent expressément que le loyer sera révisé à la hausse, forfaitairement, de 4,5 % le premier janvier de chaque année. Le 7 février 2018, la locataire a assigné la commune afin de voir réputé non écrit l'article 12 précité.

Déboutée par la cour d’appel de Douai, la locataire a formé un pourvoi en cassation.

Pourvoi. Elle soutenait que les loyers des baux d'immeubles ou de locaux relevant du statut des baux commerciaux ne peuvent être révisés que sous les réserves prévues par les articles L. 145-38 N° Lexbase : L5034I3T et L. 145-39 N° Lexbase : L5037I3X du Code de commerce. Il en résulte, selon elle, que la révision du loyer ne peut résulter que d'une demande de révision triennale, de l'application d'une clause d'indexation licite ou d'une demande de révision si la clause d'indexation a entraîné une variation de plus du quart. Or, en l'espèce, la clause de variation forfaitaire du loyer contenue à l'article 12 du contrat de bail commercial stipulait que « Les parties conviennent expressément que le loyer sera révisé à la hausse, forfaitairement de 4,5 %, le premier janvier de chaque année ». Ainsi, en refusant de déclarer cette clause non écrite, bien qu'elle ne relevait d'aucun des cas de révision autorisée du loyer, la cour d'appel aurait violé les articles L. 145-15 N° Lexbase : L5032I3R, L. 145-37, L. 145-38 et L. 145-39 du Code de commerce.

Décision. Cet argument ne convainc pas la Cour de cassation qui approuve l’arrêt d’appel et rejette en conséquence le pourvoi.

En effet, la Haute juridiction relève que l'arrêt d’appel énonce que les parties ont librement décidé de pratiquer une augmentation forfaitaire annuelle du loyer, sans référence à un indice économique. Il retient ainsi que l'article 12 du bail institue une clause d'augmentation forfaitaire du loyer annuel dû, indépendamment des prescriptions liées à la révision ou l'indexation.

Pour la Cour de cassation, par ces seuls motifs, la cour d'appel a légalement justifié sa décision.

Observations. On sait que la Cour de cassation juge désormais que la clause d’indexation prévoyant une révision du loyer exclusivement à la hausse est réputée non écrite mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause dans son ensemble (Cass. civ. 3, 29 novembre 2018, n° 17-23.058, FS-P+B+R+I N° Lexbase : A9158YNI ; Cass. civ. 3, 30 juin 2021, n° 19-23.038, FP-B+C N° Lexbase : A20224YK, M.-L. Besson, Lexbase Affaires, juillet 2021, n° 685 N° Lexbase : N8425BYP ; Cass. civ. 3, 12 janvier 2022, n° 21-11.169, FS-B N° Lexbase : A01987I8, A. Confino et J.-Ph. Confino, Lexbase Affaires, février 2022, n° 705 N° Lexbase : N0376BZX ; Cass. civ. 3, 17 février 2022, n° 20-20.463, F-D N° Lexbase : A68937NM, B. Brignon, Lexbase Affaires, mars 2022, n° 711 N° Lexbase : N0919BZ3 ; et encore dernièrement Cass. civ. 3, 1^er juin 2022, n° 20-17.691, FS-D N° Lexbase : A800874D).

L’essentiel du débat se focalise donc aujourd’hui sur la question de savoir si la clause doit être déclarée non écrite dans son ensemble, en d’autres termes sur le caractère divisible ou non de la stipulation litigieuse (v. not. CA Paris, 5-3, 1^er juin 2022, n° 21/15441 N° Lexbase : A64567YR, V. Téchené, Lexbase Affaires, juin 2022, n° 721 N° Lexbase : N1839BZ7).

Dans l’arrêt rapporté, la locataire tentait de faire subir le même sort à la clause d’augmentation forfaitaire… en vain : augmentation forfaitaire et indexation selon un indice ne sont pas traitées de la même façon !

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