[Brèves] Bail à construction : la condition suspensive de libération des lieux n’est pas une condition de validité

► La formation d’un bail à construction, prévoyant la démolition du bâtiment existant, n’est pas subordonnée à la libération préalable des lieux par le locataire en place ;
► la condition suspensive de libération des lieux par l’occupant n’est pas une condition de validité mais de mise en œuvre du bail ;
► il est, dès lors, possible d’y renoncer.

Les décisions rendues sur le bail à construction sont suffisamment rares pour être relevées.

En application de l’article L. 251-1 du Code de la construction et de l’habitation (N° Lexbase : L1055HPR), constitue un bail à construction celui par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail.

Seules certaines dispositions qui le gouvernent sont d’ordre public (CCH, art. 251-8 N° Lexbase : L1062HPZ) : les alinéas 3 et 4 de l'article 251-3 du Code de la construction et de l’habitation (N° Lexbase : L1057HPT), qui instituent la possibilité pour le preneur d’hypothéquer et de céder ses droits, de consentir des servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions ; et la compétence du président du tribunal judiciaire pour les contestations relatives au loyer, posée à l’article L. 251-5, alinéa 4, du même code (N° Lexbase : L0733LTC).

Pour le reste, les parties conservent leur liberté contractuelle (Cass. civ. 3, 7 avril 2004, n° 02-16.283, FP-P+B+I N° Lexbase : A8320DBR). L’arrêt rapporté en est une nouvelle illustration.

En l’espèce, une SCPI est propriétaire d’un immeuble donné à bail à l’État. Le bailleur signe une promesse de bail à construction portant sur cette parcelle dans la perspective de démolir l’immeuble existant et de construire un hôtel. La promesse était soumise à plusieurs conditions suspensives, dont la libération du bâtiment existant. Le futur preneur signifie au promettant sa renonciation au bénéfice de la condition suspensive relative à la libération des lieux. Le bailleur le met en demeure de signer l’acte de bail mais il refuse. Le bailleur l’assigne aux fins de le voir condamner à signer l’acte de bail.

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt rendu le 5 février 2020, rejette cette demande (CA Paris, Pôle 4, 5^ème ch., 5 février 2020, n° 19/14568 N° Lexbase : A12163ER). Le bailleur forme un pourvoi en cassation. Il articule, notamment, que doit être réputée non-écrite la clause autorisant l’une des parties à renoncer à une condition suspensive portant sur un élément essentiel du contrat. Le bail à construction ayant pour objet l’édification, par le preneur, d’un ouvrage, doit être réputée non-écrite, selon le demandeur au pourvoi, la clause autorisant le preneur à renoncer à la condition tenant à la libération des lieux par son occupant puisqu’elle l’autorise à se soustraire à son obligation essentielle de construire.

Le pourvoi est rejeté. La formation du bail à construction n’est pas subordonnée à la libération préalable des lieux par le locataire. Par conséquent, la condition suspensive de libération des lieux par l’occupant ne porte pas sur un élément de validité du contrat de bail à construction mais sur sa mise en œuvre. Il est donc possible pour les parties de renoncer à cette condition suspensive.

La Haute juridiction avait déjà pu statuer en ce sens à propos de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire (Cass. civ. 3, 20 octobre 2010, n° 09-69.645, FS-P+B N° Lexbase : A4362GCK). La décision commentée n’est pas surprenante.

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