Réf. : Cass. civ. 3, 24 novembre 2021, n° 20-17.684, FS-D (N° Lexbase : A52007DX)
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par Anne-Lise Lonné-Clément
le 01 Décembre 2021
► Lorsque l'infraction alléguée au règlement de copropriété résulte d’une exploitation saisonnière d’un lot de copropriété qui se répète d'année en année, le délai de prescription de l’action en cessation de l’infraction ne recommence pas à courir chaque année avec la reprise de cette exploitation ; le point de départ du délai de prescription est donc le jour où a été commise, pour la première fois, l'infraction au règlement de copropriété.
Faits et procédure. L’affaire concernait une résidence soumise au statut de la copropriété, comprenant : deux lots loués et exploités à usage de restaurant ; un lot loué et exploité à usage de boutique de prêt-à-porter et, épisodiquement, de bar ; ainsi qu’un lot loué et exploité à usage d'école de surf et de location de planches de surf.
Devant leur devanture et avant le trottoir public, se trouvait une zone de circulation en pavés autobloquants dont le syndicat des copropriétaires soutenait qu'elle constituait une partie commune, occupée irrégulièrement par ces commerces.
Les 1er et 4 décembre 2014, le syndicat a assigné les copropriétaires-bailleurs de ces lots et leurs locataires en cessation de tout encombrement des parties communes et en indemnisation de son préjudice.
Décision CA Pau. La cour d’appel de Pau avait déclaré recevable l’action du syndicat, estimant que lorsque l'occupation des parties alléguées communes est temporaire du fait d'une exploitation saisonnière qui se répète d'année en année, les lieux étant rendus en fin de saison à leur aspect et destination initiaux, chaque nouvelle occupation est le point de départ d'une nouvelle prescription décennale ; elle avait alors constaté que les terrasses installées devant les lots des copropriétaires-bailleurs étaient, pendant leur période d'ouverture, occupées, chaque année, par les éléments mobiliers nécessaires à l’exploitation des commerces (CA Pau, 20 mai 2020, n° 18/01948 N° Lexbase : A91043LR).
Cassation. La décision est censurée, au visa de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (N° Lexbase : Z07629MW), par la Haute juridiction qui, accueillant l’argument avancé par les demandeurs au pourvoi, relève qu’il résultait de ses constatations que c'était la même infraction au règlement de la copropriété qui s'était répétée, sans interruption, à chaque saison, de sorte que chaque nouvelle occupation n’était pas le point de départ d'une nouvelle prescription décennale.
Modification du délai de prescription par la loi « ELAN ». On rappellera que, depuis la loi « ELAN » du 23 novembre 2018, la prescription n’est plus décennale mais quinquennale, puisque la loi a modifié l’article 42, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4849AH3), qui dispose désormais que « Les dispositions de l'article 2224 du Code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat ».
La solution de l’arrêt quant au point de départ de l’action demeure applicable dans le cadre de ces nouvelles dispositions.
Pour aller plus loin : cf. ÉTUDE : Le contentieux de la copropriété : aspects procéduraux, Point de départ du délai de prescription quinquennale, in Droit de la copropriété, (dir. P.-E. Lagraulet), Lexbase (N° Lexbase : E7168ETN). |
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