[Textes] La loi « Climat et résilience » et les baux d’habitation

Mots clés :  loi « Climat et résilience » • bail d'habitation • information du locataire • diagnostic de performance énergétique • état des risques • permis de louer • fixation du loyer • logement décent • variation du loyer • travaux d'économie d'énergie

Le présent article est issu d’un dossier spécial consacré aux apports de la loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021, dans les domaines du droit de la construction, du droit de la copropriété, et du droit des baux d’habitation, et publié dans l’édition n° 879 du 30 septembre 2021 de la revue Lexbase Droit privé :

• La loi « Climat et résilience » et la rénovation des bâtiments, par Juliette Mel, Docteur en droit, Avocat associé, Rome Associés, Chargée d’enseignements à l’UPEC et Paris Saclay, Responsable de la commission Marchés de Travaux, Ordre des avocats (N° Lexbase : N8890BYW)
• La loi « Climat et résilience » et les baux d’habitation, par Christelle Coutant-Lapalus, Professeure de droit privé, Université de Bourgogne, CREDESPO (cf. infra)
• La loi « Climat et résilience » et la copropriété, par Patrick Baudouin, Avocat à la cour d’appel de Paris, Diplômé de l’Institut d’Études Politiques de Paris (N° Lexbase : N8888BYT)

La France compte 4,8 millions de logements très énergivores, qualifiés de « passoires énergétiques » [1]. L’un des objectifs majeurs de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi « Climat et résilience », à travers pas moins de 305 articles rassemblés dans huit titres dont le titre V intitulé « Se loger », réside dans la lutte contre l’existence de tels biens. Parmi les nombreuses dispositions que comprend ce titre, certaines relèvent du droit de la construction [2], d’autres du droit de la vente, d’autres encore du droit de la copropriété [3] et d’autres enfin, celles qui retiendront notre intérêt dans le cadre de cette étude, du droit des baux d’habitation.

Si les leviers sollicités par le législateur français sont divers et variés, ils tendent tous vers une finalité commune : inciter à la rénovation énergétique des logements loués que ce soit avant leur mise sur le marché locatif ou en cours d’exécution du contrat.

Afin d’exposer et de mesurer l’ampleur des apports de la loi « Climat et résilience » sur le régime des baux d’habitation, il convient de distinguer dans un premier temps les incidences de cette loi lors de la formation du contrat (I), puis, dans un second temps, les incidences lors de l’exécution du contrat (II).

I. Les incidences lors de la formation du bail d’habitation

La formation des baux d’habitation est impactée à plusieurs titres : l’information du locataire est renforcée (A), les conditions d’obtention du permis de louer sont modifiées (B) et la fixation du loyer encadrée (C).

A. L’information du locataire renforcée

1) Le diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui évalue la consommation énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment et son taux d’émission de gaz à effet de serre [4]. Critiqué pour son manque de fiabilité [5], le contenu et les modalités d’établissement de ce diagnostic ont très récemment été modifiés [6]. Avant même son entrée en vigueur, la loi « Climat et résilience » poursuit la réforme de ce diagnostic. Elle complète le contenu de ce document qui est compris dans le dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, annexé au contrat de location lors de la signature ou du renouvellement du bail [7].

Le contenu du DPE est ainsi renforcé. Il devra désormais préciser la quantité d'énergie issue de sources d'énergies renouvelables, telles que définies au premier alinéa de l'article L. 211-2 du Code de l'énergie (N° Lexbase : L4871L3S), utilisée dans le bâtiment ou la partie de bâtiment à usage d'habitation, en distinguant celle produite par des équipements installés à demeure de celle véhiculée par des réseaux de distribution d'électricité, de gaz ou de chaleur [8]. Le DPE mentionnera également la performance du logement en matière d'émissions de gaz à effet de serre et comportera une information sur les conditions d'aération ou de ventilation.

2) L’état des risques

L’« état des risques naturels et technologiques », document également présent au sein du dossier de diagnostic technique, devient l’« état des risques » afin de tenir compte du fait qu’il intègre également des informations sur les sols pollués, sur les plans de prévention des risques miniers et sur le recul du trait de côte [9]. En effet, à compter du 1^er janvier 2023, cet état des risques comprendra une nouvelle information qui intègre les cartographies locales d’exposition au recul du trait de côte comme définies par le Code de l’urbanisme [10].

Si le contenu de l’information liée à l’état des risques évolue, le moment de sa délivrance est également modifié. Actuellement, l’état des risques est annexé au contrat de location dans les conditions définies à l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (N° Lexbase : Z02256S8). Elle se réalise donc au moment de la signature du contrat de location. Cette information sera dorénavant mentionnée dans toute annonce, quel que soit son support de diffusion, relative à la mise en location d'un bien immobilier à l’aide d’une mention précisant le moyen d'accéder aux informations contenues au sein de l’état des risques [11]. Par ailleurs, l’état des risques devra être fourni dès la visite du bien, si une telle visite a eu lieu, ce qui permettra au potentiel locataire de faire son choix, voire de négocier le montant du loyer en fonction des éléments portés à sa connaissance [12].

Enfin, l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 précise désormais qu’à défaut de fournir l’état des risques, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. La portée de cette modification reste cependant limitée dès lors que le Code de l’environnement prévoit déjà une telle sanction [13].

B. Les conditions d’obtention du permis de louer modifiées

Depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite « loi ALUR » (N° Lexbase : L8342IZY), un EPCI compétent en matière d’habitation, ou à défaut un conseil municipal, est autorisé à délimiter des zones dans lesquelles la mise sur le marché locatif d’un logement, nu ou meublé, doit être précédée d’une autorisation préalable en raison d’une proportion importante d’habitations dégradées dans la zone concernée. Cette autorisation préalable de mise en location ne pouvait jusqu’à présent être délivrée lorsque le logement était susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. À  compter de l’entrée en vigueur de cette nouvelle disposition, cette autorisation peut être refusée ou soumise à conditions, lorsque le logement concerné ne respecte pas les caractéristiques de décence [14] qui incluent la prise en compte de critères de performance énergétique [15].

Il est intéressant de souligner que dans le cadre des débats parlementaires, le Sénat avait proposé que les logements dont la gestion est confiée à un professionnel soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi « Hoguet » (N° Lexbase : L7536AIX), soient dispensés de l’obtention de ce permis de louer. Cet amendement n’a pas été retenu par la Commission mixte paritaire.

C. La fixation du loyer encadrée

Le principe de libre fixation du loyer connaît depuis plusieurs années des tempéraments en particulier lors de la relocation du logement qui s’entend d’un bien ayant déjà fait l’objet d’un bail et vacant depuis moins de 18 mois [16], lorsque le bien est situé dans une zone tendue. Quelques exceptions à cet encadrement étaient prévues en cas de réalisation de travaux ou de loyer manifestement sous-évalué sous réserve que le logement n’ait pas une consommation énergétique supérieure à 331 KWh par m² et par an. Cette réserve disparaît et un nouveau dispositif est instauré.

Le nouveau montant du loyer en cas de relocation d’un logement, que le bien soit loué nu [17], meublé [18] ou qu’il fasse l’objet d’un bail « mobilité » [19], que le logement soit situé ou non dans une zone tendue, ne peut excéder le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire lorsque le bien loué est classé F (très peu performant) ou G (extrêmement peu performant) selon les critères définis à l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation (N° Lexbase : L6838L7E). Cette disposition sera applicable aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 25 août 2022, à l’exception de la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte, où l’interdiction ne s’appliquera qu’aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après le 1er juillet 2024.

Après avoir exposé les incidences de la loi « Climat et résilience » sur la formation du bail d’habitation, il convient d’examiner les incidences de cette loi sur l’exécution du contrat.

II. Les incidences lors de l’exécution du bail d’habitation

L’obligation de délivrer un logement décent (A), les modalités de variation du montant du loyer en cours de bail (B), comme la possibilité pour le locataire de réaliser certains travaux d’amélioration (C) se trouvent modifiées par la loi « Climat et résilience ».

A. L’obligation de délivrer un logement décent renforcée

1) La nouvelle définition du logement décent

La loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte (N° Lexbase : L2619KG4) a introduit le critère de la performance énergétique parmi les critères de la décence d’un logement. La loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019, dite loi « Énergie et climat » (N° Lexbase : L4969LT9), a renforcé cette prise en compte en introduisant un seuil minimal de consommation d’énergie. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent (N° Lexbase : L4298A3L), a été modifié pour indiquer que le logement doit avoir une consommation d'énergie inférieure à 450 KWh d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an [20]. La loi « Climat et résilience » s’inscrit dans ces évolutions, même si elle modifie les conditions de la décence énergétique. En application de l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation (N° Lexbase : L6838L7E), les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d'habitation sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre. Reprenant l’une des propositions de la convention citoyenne pour le climat, le législateur prévoit que selon le classement du logement au regard de sa performance énergétique, ce dernier pourra ou non être mis en location. En métropole, à compter du 1^er janvier 2025, les logements classés G (environ 600 000 logements) ne seront plus considérés comme des logements décents. Il en sera de même à compter du 1er janvier 2028, pour les logements classés F (environ 1 200 000 logements) et à compter du 1^er janvier 2034, pour les logements classés E (environ 2 600 000 logements). En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, Les logements classés G seront qualifiés d’indécents à compter du 1er janvier 2028, et ceux classés F à compter du 1er janvier 2031 [21].

2) Les sanctions en l’absence de décence

Si le logement loué n’est pas décent, différentes sanctions énoncées à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 (N° Lexbase : Z34686RM) s’appliqueront [22]. Le juge saisi d’une demande de mise en conformité pourra, à défaut d’accord trouvé entre les parties, contraindre le propriétaire à effectuer les travaux nécessaires ; imposer une réduction de loyer ; accorder des dommages et intérêts au locataire. Ces sanctions s’appliqueront à tous les contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur des nouveaux critères de décence.

Deux exceptions ont toutefois été introduites pour tenir compte d’hypothèses dans lesquelles cette mise en conformité avec un seuil minimal de performance énergétique se révèle impossible. Pourront échapper à l'obligation d'effectuer des travaux leur permettant d'atteindre le niveau de performance énergétique minimal requis, les logements en copropriété si le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal. La seconde situation concernée est celle de logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes [23].

Au demeurant, même dans ces situations où les travaux ne pourront pas être ordonnés par le juge, celui-ci pourra néanmoins imposer une baisse de loyer et accorder des dommages et intérêts.

B. La variation du loyer en cours de bail encadrée

Afin d’inciter les propriétaires de logements énergivores à réaliser des travaux de rénovation énergétique, la loi dite « Energie et climat » avait instauré des mécanismes visant à exclure toute dérogation à l’interdiction d’augmenter le montant du loyer lorsque la consommation en énergie produite par le logement était supérieure à un certain seuil. L’objectif de la loi « Climat et résilience » est de renforcer, généraliser et simplifier ce dispositif. Désormais, que le bailleur souhaite procéder à la révision du loyer, à sa majoration, à sa réévaluation ou à son augmentation, il devra respecter un minimum de performance énergétique [24], peu importe que le bien se situe en zone tendue ou non.

Dès lors que le bien loué est classé F (très peu performant) ou G (extrêmement peu performant) selon les critères définis à l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation (N° Lexbase : L6838L7E), la mise en œuvre de la clause de révision du loyer se trouve paralysée, que le logement soit meublé ou non [25]. Dès lors que le bien remplira les conditions imposées, la clause pourra de nouveau produire ses effets si le bailleur en manifeste la volonté sans aucun effet rétroactif, nous semble-t-il, alors même que cela aurait pu constituer un effet incitatif. Le bailleur ne pourra pas non plus faire jouer le mécanisme de majoration du loyer en application d’une clause expresse par laquelle le bailleur accepte de réaliser des travaux d’amélioration moyennant une augmentation du loyer [26]. Parallèlement, la possibilité pour le bailleur de réévaluer le loyer en cas de proposition de renouvellement du bail en cas de loyer manifestement sous-évalué est écartée lorsque le logement est trop énergivore [27]. Enfin, l’augmentation du loyer appliqué à des biens situés dans des zones d’encadrement du montant du loyer lorsque celui-ci est inférieur au loyer de référence minoré ne sera désormais plus possible si le bien relève de l’une ou l’autre des catégories visées précédemment [28].

La date d’entrée en vigueur de ces différentes interdictions est définie à l’article 159 de la loi « Climat et résilience ». L’interdiction d’augmenter le montant du loyer pour les logements les plus énergivores est applicable aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la loi du 22 août 2021, soit à compter du 25 août 2022. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, ces mêmes articles sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après le 1er juillet 2024. Le rapport Assemblée nationale n° 3995 fait au nom de la commission spéciale chargée d’examiner le projet de loi après engagement de la procédure accélérée, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, indique que selon le Gouvernement 586 469 logements seraient concernés par cette interdiction dont 21 % dans le parc locatif privé.

C. Les travaux d’économie d’énergie réalisés par le locataire facilités

Un locataire ne peut réaliser, au sein de son logement, des travaux de transformation sans l’accord écrit du bailleur [29]. Il a cependant été introduit une dérogation à cette règle lorsque le locataire sollicite l’autorisation de réaliser, à ses frais, des travaux d’adaptation de son logement au handicap et à la perte d’autonomie. Dans une telle situation, le locataire bénéficie d’un régime d’autorisation tacite à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois.

Afin d’impliquer davantage les locataires dans la rénovation énergétique de leur logement, ce régime d'autorisation tacite est étendu à la demande de réalisation, aux frais du locataire, de travaux d’économies d’énergie. Le locataire devra adresser à cette fin une demande écrite au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Il est probable qu’il soit exigé, comme pour les travaux d’accessibilité, que le locataire indique l’entreprise chargée d’exécuter les travaux [30].

Enfin, le législateur avait envisagé dans le cadre de la loi « Climat et résilience » de modifier les possibilités pour un bailleur de délivrer un congé. À cette fin, le premier alinéa de l’article 15 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 (N° Lexbase : Z87268SM) permettait au bailleur de donner congé à son locataire, en cas de « réalisation de travaux d’économie d’énergie dans les parties privatives, nécessitant la libération des lieux et permettant d’atteindre le niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173‑1‑1 du Code de la construction et de l’habitation (N° Lexbase : L6838L7E), fixé par le décret prévu à l’article 6 de la présente loi ». Cette disposition a été censurée par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2021-825 DC du 13 août 2021 (Cons. const., décision n° 2021-825 DC, du 13 août 2021 N° Lexbase : A71314Z7). Ce dernier considère que l'article 161, à l’origine de la modification de l’article 15 de la loi de 1989, qui prévoit un nouveau motif de résiliation du contrat de bail à l'initiative du bailleur tenant à la réalisation de travaux d'économie d'énergie ne présente pas de lien, même indirect, avec l'article 42 du projet de loi initial modifiant les critères relatifs à la décence des logements.

Conclusion. Au-delà des évolutions exposées dans le cadre de cette étude, la loi « Climat et résilience » va conférer une nouvelle valeur aux logements locatifs. Appelée la « valeur verte », elle s’entend de l’impact de la consommation énergétique d’un bien sur son loyer. La rentabilité locative des biens qui devront faire l’objet d’importants travaux de rénovation s’en trouvera réduite, il est même probable que certains biens disparaîtront temporairement ou définitivement du parc locatif. 

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