[Brèves] Droit de tout copropriétaire d’exercer l'action oblique en résiliation du bail, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété

► Tout copropriétaire peut exercer l'action oblique en résiliation du bail, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété.

Voici un arrêt très intéressant rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, qui déduit et énonce cette solution, comme étant le résultat de deux autres solutions préalablement posées :  

1°) action oblique du syndicat des copropriétaires en résiliation du bail pour agissements contraires du locataire au règlement de copropriété. En application de l’article 1166 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 (selon lequel les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne ; cf. désormais, C. civ., art. 1341-1 N° Lexbase : L0671KZU), il est jugé qu’un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d'exercer l'action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires (Cass. civ. 3, 14 novembre 1985, n° 84-15.577 N° Lexbase : A5584AA3) ;

2°) nature contractuelle du règlement de copropriété : droit de chaque copropriétaire d’exiger le respect du règlement par les autres. Le règlement de copropriété ayant la nature d'un contrat, chaque copropriétaire a le droit d'en exiger le respect par les autres (Cass. civ. 3, 22 mars 2000, n° 98-13.345 N° Lexbase : A5467AWE).

Il en résulte que, titulaire de cette créance, tout copropriétaire peut, à l'instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci.

En l’espèce, le 24 octobre 2002, des bailleurs (nus-propriétaires, et usufruitière) avaient donné à bail à une société un local commercial, situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, en vue de son utilisation pour l’activité d’achat, vente de cyclomoteurs, réparation de scooters, location de véhicules sans chauffeur et activités connexes.

Le 10 septembre 2012, se plaignant de nuisances sonores et olfactives, les propriétaires d’un lot contigu à ce local, avaient assigné l’usufruitière bailleresse, la société preneuse, ainsi que le syndicat des copropriétaires, en résiliation du bail et expulsion de la société preneuse et, dans l’attente de celle-ci, en interdiction de toute activité de réparation de scooters dans les locaux pris à bail.

Pour accueillir la demande des copropriétaires, la cour d’appel avait retenu que la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 25 juin 2012 autorisant les travaux à réaliser par la société preneuse était, en ce qu’elle visait à l'acceptation des nuisances provoquées par l’activité de cette société, contraire aux stipulations du règlement de copropriété selon lesquelles chaque copropriétaire devait veiller à ne rien faire qui pourrait troubler la tranquillité des autres occupants et que l’usufruitière bailleresse, informée par le syndic et les autres copropriétaires des nuisances occasionnées par l’activité de la société, n’avait pas engagé de démarches en vue de permettre le respect du règlement de copropriété.

Selon la Haute juridiction, la cour d’appel a alors retenu à bon droit que les demandeurs, chacun en leur qualité de copropriétaire, étaient recevables à exercer, en lieu et place de la bailleresse, une action oblique en résiliation de bail à l'encontre de la société et a légalement justifié sa décision.

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