[Brèves] La faute détachable des fonctions n'a pas sa place en matière de responsabilité du syndic de copropriété

La responsabilité du syndic à l'égard du syndicat des copropriétaires ne suppose pas l'existence et la démonstration d'une faute séparable des fonctions de syndic. Telle est la précision faite pour la première fois par la Cour de cassation dans un arrêt du 23 mai 2012 (Cass. civ. 3, 23 mai 2012, n° 11-14.599, FS-P+B N° Lexbase : A0663IMI). En l'espèce, une commune, propriétaire d'une crèche qui subissait des infiltrations par une terrasse, avait assigné, après expertise judiciaire, la société qui fleurissait ladite terrasse, son assureur et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble accueillant la crèche en réparation de son préjudice. Le syndicat des copropriétaires avait assigné notamment le syndic de copropriété pour être garanti des condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre. Les juges du fond avaient débouté le syndicat des copropriétaires de cette demande dirigée à l'encontre du syndic tendant à obtenir le remboursement des frais d'urgence et de réparation de la terrasse. Si le syndic avait manqué à ses obligations professionnelles, sa faute n'était cependant pas détachable de ses fonctions si bien que le syndic avait engagé, par son comportement, la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires lequel ne pouvait donc être admis à agir à son encontre à titre personnel. La Cour de cassation censure cette analyse au visa de l'article 1992 du Code civil (N° Lexbase : L2215ABN) en rappelant que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Aussi, le syndic de copropriété engage sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires dans l'exécution de son mandat indépendamment de la démonstration de l'existence de toute faute détachable de ses fonctions (cf. l’Ouvrage "Droit de la copropriété" N° Lexbase : E5921ETH). Cette notion de "faute séparable des fonctions" est notamment utilisée en matière de responsabilité des dirigeants sociaux à l'égard des tiers. Elle requiert la démonstration d'une intention de commettre une faute d'une particulière gravité incompatible avec l'exercice normal des fonctions sociales (Cass. com., 20 mai 2003, n° 99-17.092, FSP+B+I N° Lexbase : A1619B9T, Bull. civ. IV, n° 84). Sans démonstration d'une telle faute, un tiers ne peut engager la responsabilité du dirigeant social (sur la notion de "faute séparable des fonctions" en matière de droit des sociétés, cf. l’Ouvrage "Droit des sociétés" N° Lexbase : E1910AH9).

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