[Brèves] Acquisition, par un organisme HLM, d’un logement loué en vertu d’un bail « loi 89 » : application, au bail reconduit, de la législation spécifique aux logements HLM

► Les dispositions propres aux logements appartenant à des organismes HLM ne faisant pas l’objet d’une convention ne sont pas applicables aux baux en cours lors de l’acquisition de ces logements par l’organisme HLM ; en revanche, les baux reconduits étant de nouveaux baux, ceux-ci ne peuvent, lors de leur reconduction, demeurer régis par les dispositions de droit commun des baux d’habitation auxquelles ils étaient initialement soumis.

Telle est la solution à retenir d’un arrêt rendu le 28 mai 2020 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. civ. 3, 28 mai 2020, n° 19-14.089, FS-P+B+I N° Lexbase : A23053MC).

En l’espèce, le 2 juillet 2001, une société anonyme d’HLM avait acquis un logement donné à bail à un couple depuis 1981, au moyen d’un prêt locatif intermédiaire (PLI). Le 17 mai 2007, les parties avaient signé un nouveau contrat de bail intitulé « contrat de location d’un logement PLI ». Le 18 mars 2015, l’un des copreneurs étant décédé, la société d’HLM, après avoir signifié à la copreneuse survivante plusieurs offres de relogement qu’elle n’avait pas acceptées, lui avait notifié un congé pour démolir demeuré infructueux, puis l’avait assignée en expulsion.

Cette dernière faisait grief à l’arrêt de dire que le bail était régi par la législation sur les habitations à loyer modéré, soutenant qu’en cas de cession d’un immeuble faisant l’objet d’un bail d’habitation de droit commun à un organisme d’habitation à loyer modéré, le bail en cause demeure jusqu’à son expiration soumis à la législation de droit commun et se poursuit aux conditions existant avant la cession. Elle vain.

L’argument est écarté par la Cour suprême qui approuve les juges d’appel ayant retenu à bon droit la solution précitée.

Elle rappelle, alors, que les baux portant sur des logements appartenant à des organismes HLM sont régis par des dispositions dérogatoires au droit commun des baux d’habitation et, notamment, pour les logements ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation (N° Lexbase : L9511LHQ), tels ceux acquis au moyen d’un prêt locatif intermédiaire, par l’article 40, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (N° Lexbase : L8461AGH) qui leur déclare inapplicables certains articles de cette loi et, en particulier, les dispositions de l’article 15 relatives au congé délivré par le bailleur.

Aussi, selon la Haute juridiction, ayant relevé que le logement donné à bail à la requérante avait été acquis par une société d’HLM au moyen d’un prêt locatif intermédiaire et que le bail, venu à expiration le 14 juillet 2002, s’était trouvé reconduit à compter du 15 juillet 2002, la cour d’appel en avait exactement déduit que, peu important la conclusion ou non par la locataire d’un contrat de location d’un logement PLI, la société d’HLM avait pu faire application, à compter de cette date, de la législation applicable aux logements non conventionnés appartenant à un organisme d’HLM et que la requérante ne bénéficiait donc pas, lors de la délivrance du congé, du droit de préemption prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, mais d’un droit au maintien dans les lieux.

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