[Brèves] Accord implicite sur le transfert au preneur de la charge de la taxe foncière

► En présence d'un bail verbal, il convient de rechercher l'existence d'un accord des parties sur le transfert au preneur de la charge de la taxe foncière, cet accord pouvant résulter du règlement de la taxe foncière par le preneur, de l’admission par le juge-commissaire de la créance de taxe foncière déclarée par le bailleur et de la validation par l'administrateur judiciaire du paiement de cette taxe ;

► En raison de l'accord des parties au bail initial sur ce point, antérieurement à l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire du preneur, le cessionnaire du bail est tenu de prendre en charge les taxes foncières après la cession.

Tels sont les enseignements d’un arrêt de la Cour de cassation du 28 mai 2020 (Cass. civ. 3, 28 mai 2020, n° 19-10.056, FS-P+B+I N° Lexbase : A23023M9).

L’affaire. Une société avait acquis d’une autre société un fonds de commerce en vertu d'un jugement du 7 janvier 2014 ayant ordonné à son profit la cession partielle des actifs de cette dernière, dont la procédure de redressement judiciaire avait été ouverte le 29 janvier 2013, ainsi que le transfert du bail commercial qui lui avait été consenti sans contrat écrit. Le bailleur a assigné la société qui avait acquis le fonds de commerce en paiement d'une somme au titre de la taxe foncière pour les années 2014 à 2017. La demande du bailleur ayant été accueillie, elle a formé un pourvoi en cassation.

La décision. Son pourvoi a été rejeté. La Cour de cassation a retenu que les juges du fond avaient à bon droit retenu qu'en présence d'un bail verbal, il convenait de rechercher l'existence d'un accord des parties sur le transfert au preneur de la charge de la taxe foncière. A cet égard, il avait été relevé qu'il était établi qu’avant la cession du bail, la société locataire avait réglé au bailleur la taxe foncière jusqu'en 2011, que la taxe 2012 avait fait l'objet d'une déclaration de créance admise par le juge-commissaire et que l'administrateur judiciaire avait validé le paiement de la taxe 2013. 

Les juges du fond ont donc pu souverainement constater l'accord des parties au bail initial sur ce point, antérieurement à l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire du preneur, et en déduire que la locataire actuelle était tenue de prendre en charge les taxes foncières après la cession du bail (cf. l’Ouvrage « Baux commerciaux » N° Lexbase : E7967AES).

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