[Brèves] Nullité d’une servitude ayant pour effet de priver le propriétaire du fonds servant de toute jouissance sur son bien

► Est nulle une servitude ayant pour effet de priver le propriétaire du fonds servant de toute jouissance sur son bien.

Tel est l’apport d’un arrêt rendu le 6 juin 2019 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. civ. 3, 6 juin 2019, n° 18-14.547, FS-P+B+I N° Lexbase : A4225ZDT).

En l’espèce, une société X avait vendu à un particulier Mme A un immeuble à usage d'habitation par acte authentique, contenant la clause suivante : «Il existe au premier étage de la portion A, B, C, D du plan ci-joint une pièce dont la plus grande partie se prolonge au-dessus du sol restant à appartenir au vendeur. Cette situation demeurera tant que le vendeur ou ses ayants droit ne jugera pas opportun d'y mettre fin. Tous les frais d'entretien et de réfection de cet étage, en ce compris la totalité de la toiture, resteront à la charge du vendeur. Le vendeur pourra mettre fin à cette servitude à son profit en prenant à sa charge la démolition de toutes les constructions érigées sur le sol A, B, C, D en ce compris celle existant au rez-de-chaussée et l'érection d'un mur en DC. Les présentes sont stipulées à titre de servitude, sans aucune copropriété ni indivision. Le bien appartenant au vendeur et constituant le fonds dominant est repris au cadastre sous le n° 82 de la section DT». La société avait ultérieurement vendu ce dernier immeuble à une société Y qui l'avait aménagé et soumis au statut de la copropriété.

Un couple avait acquis le lot comprenant la pièce objet de la clause précitée. A l'occasion de travaux d'aménagement, ils avaient constaté la présence dans leur lot du conduit d'évacuation de la chaudière de Mme A ; celle-ci avait assigné le syndicat des copropriétaires et le couple en nullité de la servitude stipulée dans son acte de vente et démolition des constructions édifiées sur sa propriété ; la société Y, les notaires et le géomètre-expert, ayant établi l'état descriptif de division et règlement de copropriété de la copropriété avaient été appelés en garantie.

Les notaires, le géomètre-expert, le syndicat des copropriétaires et le couple faisaient grief à l'arrêt attaqué d'accueillir les demandes de Mme A.

Ils n’obtiendront pas gain de cause. La Cour suprême approuve les juges d’appel qui, ayant retenu, d'une part, que, lors de la vente, les parties avaient entendu créer, de manière expresse et non équivoque, un service à la charge du fonds acquis par Mme A et au profit du fonds voisin initialement conservé par la société X, d'autre part, que la convention interdisait, compte tenu de la configuration des lieux, toute jouissance de la pièce objet de la clause par son propriétaire, n'avaient pu qu'en déduire que la clause litigieuse avait institué une servitude dont elle avait prononcé, à bon droit, la nullité.

S’agissant de la responsabilité du géomètre-expert, la Cour de cassation approuve également la cour d’appel qui, ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que le géomètre-expert aurait dû attirer l'attention de la société, nonobstant sa qualité de professionnel de l'immobilier, sur le fait que le premier étage de son immeuble avait une surface supérieure à celle du rez-de-chaussée, de sorte que partie d'un lot du premier étage se situait sur une parcelle dont cette société n'apparaissait pas être propriétaire selon son titre, n'avait pas exigé du géomètre-expert la vérification des droits de son client en recherchant le titre de Mme A, et en appréciant la légalité de la clause instituant la servitude, avait pu en déduire que l'appel en garantie devait être accueilli.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable