[Brèves] Obligation de l’agent immobilier, mandataire du vendeur, de vérifier la signature de l’accusé de réception de la notification à l’acquéreur d’une promesse de vente

► Est responsable sur le fondement des articles L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation (N° Lexbase : L0024LN9) et 1147 du Code civil (N° Lexbase : L1248ABT) (version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 N° Lexbase : L4857KYK), l’agent immobilier, mandataire des vendeurs d’un bien immobilier et rédacteur d’une promesse de vente, qui n’a pas procédé à la vérification des signatures apposées sur les avis de réception des lettres portant notification de cette promesse adressées à chacun des époux acquéreurs séparément.

Telle est la solution adoptée par la troisième chambre de la Cour de cassation dans son arrêt rendu le 21 mars 2019 (Cass. civ. 3, 21 mars 2019, n° 18-10.772, FS-P+B+I N° Lexbase : A5065Y4D).

En l’espèce, les vendeurs d’un bien immobilier ont consenti, par l’intermédiaire d’une agence immobilière mandataire, une promesse de vente notifiée le même jour aux époux acquéreurs séparément. Sept mois plus tard, l’accusé de réception de la notification destinée à l’épouse n’ayant été signé que par l’époux acquéreur, le notaire en charge de la rédaction de l’acte authentique de vente a dressé un procès-verbal de difficultés actant le défaut de consentement à la vente des acquéreurs ayant exercé leur droit de rétractation. Considérant que la promesse avait été notifiée aux deux acquéreurs, les vendeurs ont assigné les acquéreurs et l’agent immobilier en paiement de la clause pénale stipulée dans la promesse et en indemnisation de leur préjudice.

La cour d’appel a considéré, d’une part, que la notification de la promesse, départ du délai de rétractation des acquéreurs, destinée à l’épouse mais signée par son époux également acquéreur, n’est pas régulière de sorte que cette dernière pouvait mettre en œuvre son droit à rétractation. D’autre part, les juges du fond ont exclu l’engagement de la responsabilité de l’agent immobilier au motif que la vérification des signatures apposées sur les avis de réception ne relevait pas de sa mission en tant que mandataire des vendeurs.

Rejoignant la position de la cour d’appel quant à l’irrégularité de la notification de la promesse de la vente et donc à la validité de la rétractation des acquéreurs, la Cour de cassation casse en revanche l’arrêt rendu par la juridiction de second degré relativement à la responsabilité de l’agent immobilier en considérant qu’il appartenait à ce dernier, agissant comme mandataire des vendeurs, de procéder à la vérification des signatures apposées sur les accusés de réception des lettres de notifications de la promesse adressées par lui-même à chacun des époux acquéreurs.

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