[Brèves] Charges de copropriété : quid dans le cas où une dissociation des charges incombant au propriétaire et des charges récupérables auprès du locataire n’est pas possible

► Il résulte de l'article 31 du Code général des impôts (N° Lexbase : L3907IAX) que seules les dépenses incombant au propriétaire et effectivement supportées par celui-ci sont admises en déduction des revenus fonciers, à l'exclusion des charges récupérables auprès du locataire dont la liste figure, pour les baux d'habitation, en annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 (N° Lexbase : L9706A9D), pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (N° Lexbase : L8834AGB), tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables. Dans le cas où la dissociation des charges incombant au propriétaire et des charges récupérables auprès du locataire n'est pas possible, il est recouru à une répartition forfaitaire en fonction des données disponibles.

Telle est la solution retenue par le Conseil d’Etat dans un arrêt du 26 septembre 2018 (CE 3° et 8° ch.-r., 26 septembre 2018, n° 405911, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A7997X7C).

En l’espèce, les requérants, associés d’une SCI font l’objet d’un contrôle sur pièce à l’issue duquel l’administration a notamment réintégré dans le bénéfice foncier de l’année 2009 de cette société une somme de 14 400,23 euros correspondant à une facture relative à des travaux de jardinage réalisés dans une de ses propriétés.

Le Conseil d’Etat juge que si, parmi les charges mentionnées sur la facture, la cour a regardé comme incombant au propriétaire celles qui étaient liées à l’élagage des arbres ainsi qu’à la fourniture et à la mise en œuvre de plantations, elle a implicitement, mais nécessairement, regardé comme récupérables sur le locataire les charges relatives aux prestations restant en litige, c’est-à-dire aux frais de déplacement et à la mise en décharge des déchets.

Dès lors qu’il ressortait des pièces du dossier soumis aux juges du fond que ces dernières étaient, au moins pour partie, directement liées à celles qui ont été regardées comme incombant au propriétaire, la cour, qui devait déterminer la proportion dans laquelle ces charges étaient déductibles, a commis une erreur de qualification juridique (cf. le BoFip - Impôts annoté N° Lexbase : X8892ALW).

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