[Brèves] VEFA : critères d'achèvement et contrôle du juge sur la conformité de l'avis de la "personne qualifiée"

En matière de vente en l'état futur d'achèvement, la clause prévoyant le recours à l'avis d'une personne qualifiée, à défaut d'accord des parties sur l'achèvement, ne fait pas obstacle à ce que le juge vérifie la conformité de cet avis aux critères d'achèvement définis par l'article R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation (N° Lexbase : L3167K7G). Telle est la solution d'un arrêt de la troisième chambre civile rendu le 30 novembre 2017 (Cass. civ. 3, 30 novembre 2017, n° 16-19.073, FS-P+B+I N° Lexbase : A4726W4S).

Dans cette affaire, une SCI a fait construire quatre villas vendues en l'état futur d'achèvement et soumises à la loi sur la copropriété des immeubles bâtis (loi du 10 juillet 1965). Les acquéreurs prennent possession des villas réceptionnées et pour lesquelles les réserves sont levées. En l'absence de constat contradictoire d'achèvement, la SCI a assigné en paiement du solde du prix les acquéreurs qui ont invoqué l'inachèvement des immeubles, des malfaçons et non-façons et ont sollicité la désignation, par le juge, de la personne qualifiée mentionnée à l'article R. 261-2 du Code de la construction et de l'habitation (N° Lexbase : L8691IA7) aux fins de dire si les immeubles étaient achevés.

La personne qualifiée ayant conclu à l'inachèvement des ouvrages, le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires ont assigné la SCI en consignation du prix et en paiement des pénalités de retard et des travaux de parachèvement. Dans une instance distincte, la SCI a assigné les copropriétaires en paiement du solde du prix et le maître d'oeuvre, avec son assureur, en responsabilité.

La cour d'appel a rejeté la demande de la SCI en paiement du solde des prix de vente en retenant que, eu égard au cadre spécifique de la désignation de la personne qualifiée et aux conséquences attachées par les actes de vente à l'avis émis par celle-ci, le juge ne peut se substituer à cette dernière. Énonçant la solution susvisée, la Haute juridiction censure l'arrêt (cf. l’Ouvrage "Contrats spéciaux" N° Lexbase : E2305EYZ).

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